農地を売却するには?手続き・費用・税金などをわかりやすく解説!

もし、あなたが農地を相続したらどうしますか?

都市部に住んで一般的な仕事をしている人が、いきなり農地を相続して農業に従事することは稀でしょう。

やはり「農地を売却したいが、どうすればいいのだろう」と考えるのではないでしょうか。

そこで今回は、農地を売却するための方法について考えていきます。

農地を売却するために必要な知識や規制、買い手を探す方法や手続きなど、農地の具体的な売却方法に迫ります!

農地を売却するためには?

農地を売却する場合、「農地法」という法律によりさまざまな制限や規制が設けられています。

そのため、簡単に売却することができませんが、まずはそのルールや制限が設けられている理由などについて確認していきましょう。

農地に対して規制や制限が設けられている理由

農地は、国民の食生活に必要な食料を生産するために、重要な生活基盤です。

日本は耕作面積が狭いため、食料自給率が低く、優良な農地は大切な資源として保護していかなければなりません。

そのため、法律により一定の制限や規制を設けて優良農地の確保に努めており、自由に売買することができないのです。

農地の判断基準

農地とは、農地法第2条第1項により以下の通り規定されています。

【農地法の規定】
第二条(定義)
この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。
引用元:総務省行政管理局運営 e-Gov 電子政府の総合窓口 より

農地は耕作の用に供される土地のことをいう、とありますが、その土地が農地かどうかの判断は、登記簿上の地目(土地の種類)に関係なく、現在の利用状況によって判断されます。

登記簿上の地目が「田」や「畑」でも、実際に耕作が行われていなければ農地として認められませんし、地目が「雑種地」などでも田や畑として利用されていれば農地として認められます。

つまり、農地法においては「現況主義」を採用しているということになります。

また、「耕作」とは土地に労働及び資本を投じて栽培管理を行い、作物を栽培することをいいます。

具体的にいえば、耕うん・整地・種まき・排水・施肥・農薬散布・除草などを行って作物が栽培されている土地が農地ということになります。

そのため、農地には田や畑だけでなく、果樹園、牧草栽培地なども含まれますが、家庭菜園は含まれません。

農地に該当するかどうかは、農地転用が許可されるかどうかにも影響するため、大きな問題となる場合もあります。

判断がつかない場合には、その土地を管轄する農業委員会に確認するとよいでしょう。

農地は農家にしか売れない

農地は前述の通り、耕作のための土地ですので、他の用途には使うことができません。

そのため、農地をそのまま売りに出した場合には、農地法第3条により農家か農業生産法人しか購入することができません。

その場合でも、農地法により購入者に対して「農業に常時従事する人数」「その農地を取得後の合計農地面積が一定基準を満たすこと」などの厳しい条件を満たさなければ、たとえ農家であっても許可が下りません。

農地を農地として売却する場合、こうした高いハードルがあるために主に親族や近隣の農家への売却となることが多いです。

農地を転用して売るための条件

農地を農地以外の土地に変更することを農地転用といいます。

農地転用が認められれば、農家以外の人に土地を売却することができますが、すべての農地で認められるわけではありません。

ここでは、農地転用の許可制度や許可基準などについて説明します。

農地転用の許可制度

売買による農地の権利移動や、地上権設定や賃借権設定など賃貸借の目的で行う権利設定は、農地のままで行うケースと農地以外の土地に用途を変更して行うケースの2通りがあります。

農地の所有者が自分自身で転用(用途変更)する場合は農地法第4条による申請を、転用を目的とした権利移動(売買)する場合は農地法第5条による申請を行い、都道府県知事(または指定市町村長)の許可を得なければなりません。

ただし、市街化区域内農地の転用については、農業委員会への届出制となっており許可は不要です。

<農地の権利移動・転用に関する農地法の規制>

参考:農林水産省ホームページ 農地転用許可制度より

また、農地転用はすべての農地において許可されるわけではなく、「立地基準」と「一般基準」という2つの基準が関与してきます。

次では、それぞれの基準に内容について確認していきましょう。

立地基準

まず、立地基準とは農地がどのような立地にあるかという5つの区分によって、許可・不許可を決定する基準です。

5つの区分とは「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」です。

<農地区分及び許可方針(立地基準)>

参考:農林水産省ホームページ 農地転用許可制度より

その農地が大規模で優良な農地であれば不許可となる可能性が高く、市街地に近い農地ほど許可される可能性が高くなります。

上の表で見ると、「農用地区域内農地」「甲種農地」に区分される農地であれば、よほどのことがない限り農地転用の許可を受けることは難しく、「第3種農地」に区分される農地であれば、原則的に許可を受けることができるでしょう。

このように、農地がどの区分に該当するのかということは、農地転用について大きな意味を持ちますので、自分の農地の区分が不明な場合には、農業委員会に確認するとよいでしょう。

一般基準

一般基準とは、農地転用の許可申請の内容が実現可能なものかどうかを判断する基準です。

「とりあえず更地にしておこう」とか「売却しやすくするために宅地にしたい」といった目的では許可されません。

<一般基準(立地基準以外の基準)>

参考:農林水産省ホームページ 農地転用許可制度より

一般基準のより具体的な審査事項・必要書類などは下記の通りです。

審査事項 必要書類など
転用行為を行うのに必要な資力及び信用があること 預貯金残高証明書、預貯金口座の写し、融資(見込み)証明書、資金計画書など
転用する農地の関係権利者の同意を得ていること 耕作者等の同意書
転用許可を受けた後、原則として1年以内に農地を申請用途供する見込みがあること 申請書の転用時期
行政庁の免許、許認可等が必要な場合は、その免許、許認可を受けられる見込みがあること 他法令許認可申請書の写しまたは他法令の申請状況を説明した書面
法令や条例により義務付けられている協議を行政と行っていること
計画地区内に農地以外の山林、原野等の土地が含まれている場合には、それらの土地が一体利用できる見込みがあること 事業計画書のエの農地以外の土地の権利取得見込み欄
農地の面積が事業の目的からみて適正であること 土地利用計画図,事業計画書
申請の目的が工場、住宅その他の施設の用に供される土地の造成のみでないこと
土砂の流出又は崩壊などにより周辺の農地の営農条件への支障が生ずるおそれがないこと
周辺の農地に日照、通風等に支障を及ぼすおそれがないこと
一時転用の許可期間が、必要最小限度の期間を超えていること

これらの基準を見ると、しっかりとした事業計画と転用の目的がなければ、転用が許可されることが難しいことがわかります。

国民の食生活を支える食料を生産する農地を、安易に他の用途に変更させることはできない・・・という国の方針が垣間見えます。

農地の相場価格

次に、農地の売買価格の相場について見ていきましょう。

農地を売却しようと考えている人にとっては、非常に気にかかるポイントです。

相場価格の現状

一般社団法人全国農業会議所が、全国の農地価格の動向を把握するために、耕作目的の売買価格と転用目的の売買価格を1956年以来毎年調査しています。

ここでは、平成30年3月30日に発表された「平成29年田畑売買価格等に関する調査結果」を参照しながら相場価格の現状について確認しましょう。

<農地価格と対前年増減率(純農業地域>

<農地価格と対前年増減率(都市的農業地域>

引用元:一般社団法人全国農業会議所ホームページ 田畑売買価格等に関する調査結果より

これらの調査結果を下記の一覧表にまとめてみると、

<農地価格(全国平均)の一覧表> ※10アール=1,000平方メートル

となります。

純農業地域とは農業が盛んな農村部のことをいい、都市的農業地域は都市部に近い地域にある農地をいいます。

1平方メートル当たりの売買単価を見ると、単価の高い都市的農業地域でさえ坪単価に換算すると約1万円強で取引されていることがわかります。

純農業地域の農地価格は田・畑ともに、平成7年より23年連続で下落しており、価格の主な下落要因は農業への先行き不安や賃借の増加等による「農地の買い手の減少や買い控え」や「米価など農産物価格の低迷」「生産意欲の減退」などが挙げられます。

一方、都市的農業地域の農地価格も平成5年より25年連続で下落しています。

主な下落要因は「農地の買い手の減少や買い控え」や「農産物価格の低迷」などが挙げられます。

すべての農地の価格が下落している?

マクロ的な視点で見ると農地の相場価格は下落傾向にあり、農業の将来性が不安視されていることが大きな下落要因と考えられます。

しかし、農地の中にはアクセスがよく利用価値の高い農地も存在しています。

そうした農地は、農地全体の価格が下落傾向であっても、安定的な価格で売却できる可能性があるため、専門家などに相談するとよいでしょう。

また、農地転用の見込がある場合は、宅地並みの土地価格になることも多く、一気に評価は変わります。

相場価格の動向を頭に留めながら、自分の農地がいくらで売却できるのかということは、個別的要因や事情によって変わることを覚えておきましょう。

農地の5つの売却方法

次に、農地を売却する5つの方法について、それぞれの特徴や注意点などについて見ていきましょう。

農家同士で相対取引

売却したい農地の隣接農地所有者や近隣の農地所有者、あるいは意欲的に農業を展開している専業農家や農業生産法人などに直接売却を打診します。

当事者同士で、売買価格や取引条件が合意できましたら、農業委員会に農地法第3条の申請を行い、許可が下りたら売買契約を締結して決済・引渡しとなります。

ただし、農地を拡大したいという専業農家や農業生産法人は少数ですので、直接受け手(購入者)を探すことは難しい面もあります。

農業委員会の斡旋を利用する

農地の適切な流動化を促進することを目的に、農業委員会が農地の出し手(売却または賃貸)から農地の斡旋の依頼を受け、名簿に登録されている受け手(購入または賃借)の候補者から1名を選定する斡旋が行われています。

斡旋によって農地を売却した場合には、税法上の優遇が受けられるため、通常の売買より負担を軽減することができるメリットがあります。

ただし、自治体(農業委員会)によっては斡旋業務を行っていない場合や、斡旋業務を行っていても受け手の登録がなく話がなかなか進まないケースも多いため、注意が必要です。

農地保有合理化法人(農業公社)へ売却する

「農地保有合理化事業」により、農地保有合理化法人を通して農地を意欲ある専業農家や農業生産法人などへ売却する方法があります。

<農地保有合理化事業の基本的な仕組み>

農地保有合理化事業の基本的な仕組みは、農地を売却したい旨を47都道府県に設置されている農地保有合理化法人(都道府県農業公社)に申入れると、審査・手続きを経て農業公社が買い取り、農地の規模拡大を希望している意欲的な専業農家や農業生産法人などへ転売するスキームとなっています。

農地保有合理化事業を活用した場合には、

・出し手の売りたいタイミングと受け手の購入したいタイミングのずれを調整し、両者のタイムラグを解消することにより売買を実現できる
・複数の出し手の農地を農地保有合理化法人がいったん集約し、受け手に一括で売却できる
・出し手や受け手が、農家同士の相対取引に抵抗感を持つ場合、間に入ることにより売買を実現できる

などのメリットが考えられます。

また、この事業を活用して農地を売却した場合、「農地を譲渡した場合の800万円特別控除」の適用や登録免許税の軽減を受けることができます。

インターネットで農地の受け手を探す

一般社団法人全国農業会議所が運営する「全国農地ナビ(農地情報公開システム)」に農地情報を掲載して受け手を広く探す、という方法があります。

全国農地ナビ

農業委員会(市町村)が整備している農業台帳に売りたい農地の情報を登録し、全国農地ナビへの掲載を申し出ると、全国農地ナビに農地情報を掲載することができます。

全国農地ナビでは、平成29年2月現在、約4,200万筆の農地情報を公開しており、閲覧数は毎月延べ約10万人が約400万ページを閲覧しているという状況であり、誰もが好きな時にウェブ上で希望する全国の農地を無料で探すことが可能となっています。

不動産会社に売却を依頼する

農地といえでも土地ですので、宅地と同様に不動産会社に売却を依頼することができます。

成約した場合は、下記の通り不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。

<仲介手数料の法定上限額>

売却価格 仲介手数料の上限額
200万円以下 売却価格×5%(別途消費税)
200万円超400万円以下 売却価格×4%(別途消費税)
400万円超 売却価格×3%(別途消費税)

売却価格が400万円超の場合は、売却価格×3%+6万円(別途消費税)という計算式で仲介手数料の上限額を計算することができます。

農地のまま売却する場合、農地の買い手が限定されるため流通マーケットが狭く、売却価格が低いことにより仲介手数料も安くなることから、積極的には引き受けてもらえないケースが考えられます。

なぜなら、仲介手数料が安いにもかかわらず、手続きが複雑なこともあり、不動産会社にとってメリットがあまりないと判断されてしまうからです。

しかし、農地転用の見込がある場合は、宅地として一般的な土地価格で売却できるため、積極的に取り組んでもらえる可能性が高くなります。

ただしその場合には、農地転用に関する知識や販売実績などを考慮して、スキルやノウハウを持つ不動産会社を選定することが大切です。

農地売却の流れと手続き

農地を売却する場合は、農地として売却する(3条申請)か、農地転用をして売却する(5条申請)かによって手続きが異なりますが、どちらのケースも農業委員会や都道府県知事などの許可が必要となります。

ここでは、農地売却の流れと手続きについて説明します。

農地のまま売却する場合

<農地のまま売却する場合の流れ>

受け手を見つける

まずは、購入したい農家を直接見つける・農業委員会の斡旋・農業公社の活用・全国農地ナビ塀の掲載などの方法により、受け手(買主)を見つけます。

停止条件付き売買契約締結

受け手が見つかったら、停止条件付き売買契約を締結します。

停止条件付き売買契約とは、一定の事実(条件)が発生(成就)することにより効力が生じる売買契約のことをいいます。

この場合は、農業委員会の許可が下りることによって売買契約の効力が発生することになり、許可が下りなければ売買契約は白紙解約となります。

農業委員会へ3条許可申請

停止条件付き売買契約を締結したら、農業委員会へ3条許可申請を提出します。

申請書受理から許可までの期間の目安は30日程度です。

申請に必要な主な添付書類は以下の通りです。

<3条許可申請に必要な主な添付書類>
・農地法3条許可申請書
・土地登記簿謄本(登記事項全部証明書)
・住宅地図
・公図
など

所有権移転請求権仮登記

農業委員会による許可書が交付されるまで、受け手の将来的な所有権移転を担保するために所有権移転請求権の仮登記を行う場合があります。

許可書交付

農業委員会の審査により許可が下りれば、許可書が交付されます。

代金決済・所有権移転登記

許可書が交付されることにより、所有権移転登記を行うことができるようになります。

そのため、売買代金(残金)を受領して、受け手への所有権移転登記を行えば取引完了となります。

農地転用して売却する場合

<農地転用して売却する場合の流れ>

買い手を見つける

農地転用して売却する場合は、一般的に不動産会社に売却を依頼します。

そのため、農地売却に実績のある不動産会社を選定して、媒介契約を締結します。

締結後は、不動産会社が指定流通機構への登録やさまざまな広告活動などを通して、広く買い手を探します。

停止条件付き売買契約締結

買い手が見つかったら、停止条件付き売買契約を締結します。

停止条件付き売買契約とは、一定の事実(条件)が発生(成就)することにより効力が生じる売買契約のことをいいます。

この場合は、都道府県知事または農林水産大臣の農業委員会の許可が下りることによって売買契約の効力が発生することになり、許可が下りなければ売買契約は白紙解約となります。

農業委員会へ5条許可申請

停止条件付き売買契約を締結したら、農業委員会を経由して都道府県または市町村へ5条許可申請を提出します。

申請書受理から許可までの期間の目安は6週間程度です。

申請に必要な主な添付書類は以下の通りです。

<5条許可申請に必要な主な添付書類>
・農地法5条許可申請書
・被害防除計画書
・土地登記簿謄本(登記事項全部証明書)
・住宅地図
・公図
・土地利用計画図
・建物平面図
・資金証明書
など

所有権移転請求権仮登記

農業委員会による許可書が交付されるまで、買い手の将来的な所有権移転を担保するために所有権移転請求権の仮登記を行う場合があります。

許可書交付

都道府県知事または農林水産大臣より許可が下りれば、許可書が交付されます。

なお、市街化区域内の農地転用に関しては、農業委員会への届出のみで許可は不要です。

代金決済・所有権移転登記

許可書が交付されることにより、所有権移転登記を行うことができるようになります。

そのため、売買代金(残金)を受領して、買い手への所有権移転登記を行えば取引完了となります。

農地売却の際に発生する主な費用

ここでは、農地を売却する場合に発生する主な費用について確認しましょう。

仲介手数料

個人間での相対取引や農業委員会による斡旋、農業公社の活用により農地を売却した場合には、手数料などは発生しませんが、不動産会社へ売却を依頼した場合は、仲介手数料が発生します。

3条または5条許可申請費用

3条申請や5条申請を行政書士などに代行してもらった場合は、申請費用が発生します。

地目変更登記や分筆登記費用

5条許可による農地転用にあたって、地目変更や土地分割の必要が生じる場合があります。

その場合には、地目変更登記や分筆登記を行わなければなりませんので土地家屋調査士や司法書士への費用が生じます。

測量費用

5条許可による農地転用にあたって、境界確定の必要が生じる場合があります。

その場合には、土地家屋調査士による確定測量を行わなければなりませんので、土地家屋調査士への費用が発生します。

農地売却の際に課税される主な税金

最後に、農地を売却した場合に課税される税金について説明します。

所得税と住民税

農地を譲渡(売却)して譲渡所得(売却益)が出れば、マイホームなどと同様にその利益である譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。

【譲渡所得の計算式】
譲渡所得 = 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)

ただし、農地を譲渡する場合には下記の特別控除が定められていますので、注意しましょう。

【800万円の特別控除】
・農用地区域内の農地を農用地利用集積計画または農業委員会の斡旋により譲渡した場合
・農用地区域内の農地を農地保有合理化法人(農業公社)へ譲渡した場合

【1,500万円の特別控除】
・農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合

【5,000万円の特別控除】
・農地が土地収用法等により買い取られる場合

特別控除の適用を受けられる場合には、課税所得から特別控除の金額を差し引き、その課税譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

印紙税

土地の売買契約を締結した場合に、契約書に収入印紙を貼付することにより納付します。

税額は契約金額により、下記の表の通りとなります

なお、平成26年4月1日から平成32年(2020)年3月31日までに作成される土地の売買契約書に記載された契約金額が、10万円を超えるものについては、下記の表の通り軽減措置が適用されます。

契約金額 税額 軽減後の税額
1万円未満のもの 非課税 非課税
1万円以上10万円以下のもの 200円 200円
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 1万円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 2万円 1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 6万円

参考:国税庁HP
No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登録免許税

土地の所有権移転登記に係る登録免許税は、通常、買主負担ですが、抵当権抹消登記や売主の住所変更登記などに係る登録免許税は売主負担となります。

税額は、不動産1個につき1,000円となります。

例えば、住所変更登記を行う農地が10筆に分かれていれば、売主が負担する登録免許税は1,000円×10個=10,000円となります。

農地売却には工夫が必要です

農地を売却する場合の売却方法や必要な手続き、農地転用の条件などについて解説しました。

農地は、農地のまま売却する場合でも農地転用して売却する場合でも、農業委員会や都道府県知事の許可が必要となります。

農地の売却は国策とも密接につながっており、売却するためには高いハードルがありますので、農業委員会や農業公社を活用する、農地転用を行って宅地として売却するなど、工夫をして買い手を探すことが大切です。

不動産会社に売却を依頼する場合は、農地の販売実績を確認して不動産会社を選びましょう。

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