RIGにインタビュー!不動産投資を始める前に不動産投資塾で学ぼう!

今回は、「不動産投資業界を変えたい!」という強い意志を持った株式会社RIGの代表取締役・八木剛(やぎつよし)さんにインタビューしてまいりました!

八木社長は不動産投資塾という新しい切り口で、不動産投資家の育成を通して不動産投資業界を変えようと奮闘しています。

そこで、八木社長の想いや将来的なビジョン、今後の事業戦略などをすべて紹介します!

1.まず、会社の立上げの経緯について教えてください

八木社長:サラリーマンとして投資用マンションデベロッパーや賃貸管理会社などを経て、2015年1月に株式会社RIGを2名のメンバーとともに大阪で創業しました。

創業当初は必死で営業していましたが、半年を過ぎたあたりから手応えめいたものを感じて、突っ走って事業に没頭しました。

当時の主な事業は収益用不動産の売買仲介と買取であり、売買仲介で得た仲介手数料を自己資金として残りを金融機関から資金調達し、収益物件の買い取りを行いました。

そのため、帳簿上の利益の割には手元に現金が残らず大変な思いもしました(苦笑)

初年度の売上は仲介手数料収入を中心に2億円程度でしたが、20億円近く物件を購入した実績を残すことができました。

扱った物件のボリュームゾーンは5,000万円から5億円までの価格帯で、立地は日本全国を扱っていました。

物件の販売は主に不動産投資ポータルサイトのほかに、既存の個人投資家や不動産オーナーなど300名ほどのネットワークがありましたので、そのネットワークを活用して販売していましたね。

2.御社の事業概要やビジネスモデルについて教えてください

八木社長:これまでは売買仲介や買取を事業の柱として展開していましたが、現在では不動産投資塾事業に注力しています。

—-不動産投資塾とはあまり見かけないビジネスモデルですね?

八木社長:およそ1年前の2018年9月から事業化しており、概要は次の通りです。

【場所】東京・大阪 【期間】前期(4月~9月)または後期(10月~3月)のいずれか6ヶ月間(1クール) 【講座数】全12回(座学10回+現地研修2回) 【受講料】198,000円(税込)※2期までの価格で今後段階的に引き上げます。 【受講コース】レギュラーコース(上記の6ヶ月間コース)および速修コース(3ヶ月間コース・上級者向け・大阪のみ)

不動産投資塾を開講しようと考えたキッカケは、私がこれまでに不動産投資に関する書籍を2冊出版していることもあり、その内容を世の中の投資家や投資家予備軍に伝えていきたい…という想いからです。

この事業は、投資塾の運営と実際に塾生が不動産投資を行う場合のコンサルティングがメインのコンテンツであり、売買仲介事業や買取事業から軸足を移している段階です。

塾生に仲介物件を紹介することもありますが、もちろん仲介することが投資塾の目的ではなく、リテラシーの高い不動産投資家を育成することが、この事業の大きなミッションです。

—-なぜ投資塾という形態なのですか?

八木社長:きちんと不動産投資を理解しないまま投資を行えば、自分流・自己流で投資することになってしまい、失敗するリスクが高まるばかりでなく、なぜ失敗したのか原因さえもつかめないでしょう。

そのため、体系的な不動産投資の知識が身に着くまで、つまり投資塾のカリキュラムが終了するまでは物件の紹介はしない(もちろん営業をしないという意味もありますが)という約束をしています。

しっかりと投資の意思決定ができる状態になってから投資を始める…というのが投資塾の方針です。

一部、税理士によるカリキュラムもありますが、私が責任を持って不動産に関する全カリキュラムの講師を務めますし、物件見学ツアーなどの現地研修もあり極めて実戦的な講座となっています。

3. 不動産投資塾についてもっと教えてください!

八木社長:1回の講座時間はたっぷりと3時間取っており、現地研修のときは5時間程度かけてやります。

トータルでは、3時間×10回+5時間×2回=合計40時間のカリキュラムを受けていただきます。

主な内容は、不動産投資のリスクとその対策・エリアの選び方・物件の選び方・期中運用と出口戦略・不動産投資における税金(税理士授業)・現地での物件チェックの方法など、即実戦で使える知識やノウハウについて指導しています。

ここまで徹底して指導しているところはない、と自負しています(笑)

講座コースは、6ヶ月のレギュラーコースのほかに、上級者向けに3ヶ月の速修コースも設けています。

速修コースは、現在大阪でのみ受講可能ですが、需要が多いために東京での開催も拡大していきます。

レギュラーコースに関しては、短期間で一気に学んでも知識が抜けたり飛んでしまったりする可能性があるため、ある程度長期間に設定していますが、レギュラーコースの内容をもっと短いスパンで修得したいという要望も多いため、そうしたコースも増設しようと考えています。

例えば、土日にカンヅメでカリキュラムを受けていただき、短期で卒業…といったイメージです。

もちろん講座内容は、通常のレギュラーコースのボリュームのままです。

受講料は198,000円(税込)ですが、ドローンの教習でも30~40万円程度の費用がかかりますので、比較してみると決して割高ではないと考えています。

—-現地研修用の物件はどのように用意しているのですか?

八木社長:大阪では自社で購入し、リフォームなどをせずに退去した状態のまま研修用にキープしている物件を利用しています。

この物件はワンルームにもかかわらず、リフォーム代が50万円以上もかかるような状態ですので、より具体的にコストパフォーマンスに優れたリフォームについて実地で学べるようになっています。

実際には、キャッシュフローを生むことなく物件を放置しておくことは、会社としては大変なのですが…(苦笑)

東京では、現在、自社物件を保有していないため、自社物件を買っていただいたオーナー様にご協力いただき、研修に利用させていただいています。

—-投資対象とする物件の種別はどのようなものですか?

八木社長:投資対象は投資家のスキルやレベルに応じて区分所有マンションであろうが、コインパーキングであろうが、オフィス・店舗であろうが、借地であろうが何でもよいと思うのですが、基本的には「1棟レジ(アパート・マンションなど1棟型の居住用不動産)」を推奨しています。

その理由は2点あります。

まず、1棟レジは融資が出やすくレバレッジを利かせやすいという利点があるからです。

次に、リセールバリューを考えた時に価格が落ちにくい(=安定的に落ちる)という利点もあるためです。

エリアによっては区分所有マンションでキャピタルゲインを狙えるエリアもありますが、基本的な投資戦略としては1棟レジとしています。

—-投資を行う場合の基準や注意点についてはどうですか?

八木社長:重要視していることは、「数値化」と「目利き力」です。

まず、物件を見たときに価格に換算する、つまり数値化するように教えています。

現地で見た物件がボロくてイメージが暗い場合、「こんな物件は止めよう」と考えるのでなく、床を張り替え、壁を塗り替え、照明を付けて…というように物件を改善するのにいくらかかるのか、という数字を算定します。

50万円で改善できるのであれば、売却希望価格から50万円引いてもらえばいいだけのことですから(笑)

その交渉の際にも、理論的な交渉ができれば希望が通りやすい…というメリットもあります。

その他にも、保有期間中も含めてすべて価格に換算し、時間軸とのバランスを掛け合わせてシミュレーションすることにより、保有し続けるか売却するかの意思決定を行うことができるようになれば投資塾のゴールです。

ちなみに投資塾では、投資期間を35年とし、物件価格の下落や賃料の下落のほかにさまざまなリスク要因も数値化してシミュレーションしています。

すべてを学んで卒業した後で、投資家がそれぞれのスタンスや方針に沿って投資できるように育てていきます。

注意点としては、元金が減るスピードより価格が下がるスピードの方が速い投資は避けることです。

典型的な例が、これまでの新築アパート物件です。

また、管理会社の選定方法についても投資塾ではレクチャーしますが、物件の特性によって管理会社を代えることが大切です。

リーシングに優れた管理会社が良いのか、設備系に強い管理会社(少数派ですが)が良いのか、その判断基準についても投資塾で学んでいただき活用してほしいですね。

4.現在の日本の不動産投資の環境や今後の動向について教えてください

八木社長:マクロ的な観点では年金問題が関心事となっていますが、年金の不足分を何で補うのかがテーマだと感じています。

株・債権・預貯金・金投資など、さまざまな選択肢が考えられますが、純粋にお金が増える投資はなかなかありません。

その点、不動産投資は家賃収入という毎月のキャッシュフローがあり、100万円の自己資金で1,000万円の投資が行えるというレバレッジ効果も期待でき、投資効率が良いことがメリットです。

例えば、100万円の投資信託商品に投資をした場合、毎月の配当金を受け取ることができますが、最終的に元金が98万円に目減りすることも珍しくありません。

不動産投資の場合は純増部分が大きく、投資対象を間違わなければ元金が目減りすることもありません。

私が提唱しているRIGの投資モデルは、毎年のROI(Return On Investment=投資した資本に対してどれだけの利益を得られたかを表す指標)が20%で不動産の保有期間を20年と仮定する場合、自己資金1,000万円で投資をすると1,000万円×ROI20%×20年=4,000万円、自己資金と合計すると5,000万円となり、年金代わりには十分だと考えています。

このように、自分自身の自助努力で何とかできれば年金不安も解消できるでしょう。

ただし、効果的な不動産投資を行うためには最低でも400万円~500万円程度の自己資金は必要であり、その資金を貯められない人は不動産投資は難しいかもしれません。

次にマーケットの動向ですが、現在は多くの金融機関の財務状況が芳しくないために積極的な融資が期待できず、この1年~2年程度は不動産投資が活発に動かないと考えています。

実際にマーケットで動いているのは1,000万円以下の現金で購入可能な物件ばかりです。

築5年未満のRCもよく売れていますが、良い物件は半分くらいが現金購入です。

こうした状況を背景に、不動産価格が著しく下がっているエリアもあります。

特に収益用の新築アパートの利回りは、これまで6.5%程度であったものが9%近くまで上昇している物件もあります。

そのため、現金を多く所有していて融資を受けやすい投資家にとっては、まさに買い時といえるかもしれません。

また、不動産投資は政治や行政の状況によって左右される面があります。

例えば、大阪は万博の開催期待効果のほかに、府と市の二重行政が解消されたために行政サービスの質が向上して人口が増えており、不動産価格も上昇しているのです。

このように、長期的に見れば人口減少により不動産の先細り現象が現れると考えられますが、エリアを限定して考えると人口が増えるエリアもあるため、そうしたエリアを見つけて不動産投資をすることが大切です。

実際に東京23区は毎月1万人ずつ人口が増えていますし、大阪も毎年1万人以上人口が増えています。

そうしたエリアに投資できれば、不動産価格は下落しにくいと考えています。

その他にも、訪日外国人旅行客が500万人から3,200万人にまで増加した現在、その旅行者たちが滞在する空間が必要であるため、民泊やホテルの需要があるエリアは家賃相場が下落しにくいでしょう。

5.いまの不動産投資業界についてどう感じていますか?

八木社長:不動産投資業界の問題でいえば、もう少し膿が出ればいいと考えていますが、だいぶ浄化が進んだとも感じます。

そのため、今後は透明化が進んでいくといいのですが、消えた不誠実なプレイヤーが潜在化しただけで、また時機を見て市場に出てくるリスクがあるため注意が必要です。

また、これは投資塾の塾生にもお話していることですが、不動産会社はあなたのことをお客様だとは考えていません。

本当に安くて投資効率の良い物件は、自分で購入するか優先順位が1番の優良顧客に紹介します。

あなたがお客様扱いされるということは、高い物件を売りつけようとしている証拠と考えた方がいいでしょう。

そのくらい不動産業界はブラックボックスに包まれていると思っていた方が無難です(苦笑)

—-御社では信用力の面では差別化があるのですか?

八木社長:当社の場合、万一当社で販売した物件の投資効果が出ない場合は、当社で買い戻す覚悟があります。

逆に言えば、買い戻せる物件しか販売しないということです。

具体的に、20年後に販売した価格の80%で買い戻す特約を売買契約書に付与することを検討しています。

不動産投資業界でそうした契約を締結している会社はないと思いますので、投資家に対して他社との大きな差別化につながると考えています。

—-確かにそのようなリスクを取ってくれる投資会社はないですね

八木社長:不動産業界は、売ったら売りっ放しという会社が多い業界ですからね。

当社のスタイルとしては、物件を購入したお客様がその物件の収益をもとに生計を立てているという想定のもと、お客様のご家族にまで販売責任があるという強い覚悟で事業を行っています。

そのためにも、決して変な物件は販売できません。

—-八木社長のその志の高さはどこからきているのですか?

八木社長:おそらく、父親の影響でしょうね。

私の父親は労働組合の運営を通して、会社の上層部や経営側と真剣に向き合って戦っていました。

そうした姿を小さな頃から見ていて、正義感が培われたのかもしれません(笑)

6.今後の事業展開とビジョンについて教えてください

八木社長:近い将来に長崎県に支店を出し、区分所有マンションに投資をしようと考えています。

長崎県の区分所有マンションは1棟レジより割安な価格であり、収益性が高いと判断したためです。

今のところ、出口での価格は見通しが立ちませんが、いずれは騰がってくるとみています。

現在の長崎県は大阪府と違って県と市が違う政策を掲げており、決して一体化しているとはいえません。

しかし、観光資源が非常に豊富であり、外国人旅行客を中心に人の流れが安定的に増加していくことが予想され、県と市の関係もこれから良くなってくるという期待が持てるため、進出を決定しました。

—-将来的なビジョンについて聞かせてください

八木社長:当社のビジョンは、塾生の不動産投資のスキルとリテラシーを高めることであり、多くの健全な投資家を育成したいです。

不動産投資に失敗する人が減れば、リスク許容度が高まって物件価格の底上げが期待できるでしょう。

そうすれば、塾生を含めて多くの投資家の資産価値が上がり、不動産投資市場が活発になると考えています。

6%の利回りが得られるにもかかわらず、担保価値がある金融商品は不動産くらいなのではないでしょうか(笑)

不動産投資業界において、当社が先頭に立って透明化・健全化を推進して業界全体を変え、安心・安全な民間の年金システムを形成いたします。

—-そのためにも不動産投資塾は大きな存在ですね?

八木社長:人は社会に出て働くまでに、小学校・中学校・高校・大学などでの勉強や経験を経て働きます。

不動産投資も同様に、不動産投資をする前に、しっかりと不動産投資に関して勉強する…ということをスタンダードにしたいですね。

不動産投資の教育環境を整えるためにも、一石を投じたいですね(笑)

7.これから不動産投資を始める方々へひと言アドバイスをお願いします

八木社長:投資物件を買う前に、必ず本などで不動産投資の勉強をしましょう。

ただし、不動産業は空間を貸して対価を得るサービス業ですので、実際に物件をどうやって運営していけばよいのか、物件をどのように評価・判断すればよいのか、本だけではわからないことも出てきます。

そうした場合には、当社の不動産投資塾を活用するのもひとつの近道です。

同じ志の仲間と共に学ぶことは楽しくもあり、刺激を受けることも多いでしょう。

塾生には2,000万円規模の投資から始めて、数十億円規模にまで資産を拡大した先輩もいますので、ぜひ一緒に不動産投資家の道を歩んでいきましょう。

8.インタビューを終えて…

投資家が自分自身で不動産投資の意思決定ができる…当たり前のことのような気がしますが、その当たり前ができていないのが実状ではないでしょうか。

「勧められた物件をそのまま購入する」「この人はいい人だから大丈夫だろう」など、間違った不動産投資を行っている人は後を絶ちません。

物件の価値や評価、リスクを顕在化して、安心・安全な不動産投資を行うためには、と不動産投資塾の受講料20万円の自己投資は決して高くはないのではないでしょうか。

皆さんはどう感じますか?

RIG公式サイト

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