日本不動産研究所にインタビュー!不動産エコノミストが日本の不動産マーケットを斬る!

消費税率の引き上げを今年10月に、さらに東京オリンピックの開催を来年7月にと、非常に大きなイベントを控えている現在、不動産市場の動向を気にしている方も多いのではないでしょうか。

今回は、日本における不動産調査・研究の第一人者、一般財団法人日本不動産研究所様に行って参りました。

同所の企画部・主任専門役である小田真司(おだしんじ)さんと研究部・主任研究員の不動産エコノミストである吉野薫(よしのかおる)さんが日本不動産研究所の歴史や特徴、データの効果的な活用方法、不動産市場の動向や将来予測について詳しく解説してくれました!

1.まず、日本不動産研究所の歴史や事業概要について教えてください

小田主任専門役:一般財団法人日本不動産研究所は、戦前より日本の農工業の改良と発展を目的に長期資金の貸付や金融債の発行を行う特殊銀行であった日本勧業銀行が前身であり、日本勧業銀行は不動産の鑑定評価や各種調査などを行っていました。

特に農地等の不動産に融資を行う際には、当時の日本勧業銀行法において日本勧業銀行による鑑定価格の3分の2までとする、と定められていたくらいです。

戦後、特殊銀行の廃止に伴い普通銀行へ転換したため、それまでの不動産の鑑定業務を銀行業務上で扱う必要性がなくなりました。

しかし、これまで蓄積してきた鑑定評価のノウハウや長年にわたる調査研究が消滅してしまうことは国家的損失と考え、不動産の総合調査研究機関として設立されたのが日本不動産研究所であり、メンバーは旧日本勧業銀行の鑑定部門を中心に、日銀や大蔵省などの専門家から組織されました。

また、設立にあたってはそうしたノウハウの伝承や調査研究機能を引き継ぐことに共感していただいた銀行や保険会社、大手不動産会社などの寄付を受けて財団法人として設立された経緯があります。

利益追求型の株式会社ではなく、創立理念である不動産に関する調査・研究を通じて社会の発展・公共福祉の促進などのために公益的な事業を積極的に行っており、おかげさまで今年創立60周年を迎えることができました。

——主な事業領域について教えてください

小田主任専門役:主な事業の柱は、不動産鑑定業務・遊休不動産の活用や再開発などのまちづくりに代表されるようなコンサルティング業務・研究業務の3つです。

特に研究業務は、さまざまな統計調査を行ったり、国や行政の不動産に関する政策立案にかかわる調査をしたりなど、非常に多岐にわたります。

——日本不動産研究所は一般の人にはあまり知られていないのでは?

小田主任専門役:確かに不動産の鑑定評価が事業の主軸となっている面もあるため、鑑定評価に触れる機会の少ない一般の方々への弊所の知名度は低いかもしれません(笑)

ただし、組織としては高知県を除く全都道府県に事業所があり、職員数も全体で550名という規模となっています。

全職員のうち不動産鑑定士は270名ほど在籍しています。

——全国に事業所があるのですね?

小田主任専門役:設立理念やその経緯などから「地域に根差した不動産情報を不動産鑑定士が常日頃から収集し、それらを調査や評価に反映させる」ということをモットーにしているので、その意味で全国に事業所があるわけです。

2.日本不動産研究所の特徴について教えてください

小田主任専門役:繰り返しになりますが、一般財団法人として中立公平な立場からの不動産に関する調査研究、不動産評価のほか、公益的な活動として各種調査・研究・レポートをその成果として発表しており、国や地方公共団体等の政策提言や制度策定にも参画しています。

その他には、参加費無料の定例講演会を毎年12月に開催しており、不動産アナリストの吉野などが登壇して、不動産市場についてその年の市場動向やこれからの予測・見通しについて解説しています。

全国の各事業所でも、その地域の不動産市場に関する講演会なども定期的に行っています。

また、東京本部には図書館があり、不動産に関する文献などを所蔵しています。

これらの文献は一般の方も閲覧可能となっています。

——日本不動産研究所の売上規模はどのくらいですか?

小田主任専門役:売上高は70~80億円程度ですが、不動産鑑定業界の中では飛び抜けた数字であり、業界第2位の会社でさえ売上高も不動産鑑定士の数も当所の半分程度となります。

そのため、全職員が業界のトップリーダーとしての自覚を持って業務にあたっています。

売上高の構成は、用地買収や地価公示・地価調査などを含めて国や地方公共団体が30%~40%を占めています。

ただし、公共の業務には入札なども絡むため、民間の比率も増えてきています。

——その他に特徴はありますか?

小田主任専門役:近年は不動産のみならず、空港の民営化に伴う飛行機の評価やM&A・事業承継などによる動産評価なども受託しており、さまざまな分野に専門チームを作って、より専門性に特化したチームで対応しています。

また、海外に関しても注力しており、本部における欧米チーム・アジアチームなどのほかに上海には現地法人を設立し、シンガポールにも駐在員事務所を置いています。

これらの海外チームは、日本法人が海外に進出する際に、その地域の不動産市場がどのような市場であるのかなどを分析してアドバイスしています。

その他にも、デベロッパーや銀行などの金融機関に、海外不動産の価値の妥当性をレビューしたりしています。

3.日本不動産研究所が発表しているデータの効果的な活用方法について教えてください

吉野主任研究員:我々は、よりマクロ的かつ全体的な動きを掴むためのデータを作成しており、全体的とは日本全体やそれぞれの地域全体を意味しています。

全般的に不動産市況が活況にあるのか、山を過ぎたのか、あるいは谷を越えたのかなど、データを利用する方々が大きなストーリーを掴みやすいデータを提供しているという自負があります。

我々が提供している主なデータの事例は下記の通りです。

<日本不動産研究所が作成している主な市場調査レポート> ・市街地価格指数(全国市街地の地価データ) ・田畑価格及び賃借料調/山林素地及び山元立木価格調(田畑や山林・立木の価格) ・全国賃料統計(全国主要都市のオフィスや住宅の賃料を調査) ・不動産投資家調査(不動産投資市場における利回りの調査) ・東京・大阪・名古屋のオフィス賃料予測(三大都市の半年ごとの賃料や空室率を調査) ・全国オフィスビル調査(ビルのストック調査) ・不動研住宅価格指数(首都圏における中古マンションの価格) ・住宅マーケットインデックス(都内における新築・中古マンションの価格) ・国際不動産価格賃料指数(東京・大阪を含む世界主要14都市でマンションとオフィスの価格や賃料の調査)

市街地価格指数と田畑価格及び賃借料調/山林素地及び山元立木価格調は歴史が長く、戦前からデータを提供しています。

これらのデータを上手に活用するためには、各データは統計であるため切り方によっていろいろな見え方をすることを前提に、中立的にデータを見ることが大切だと考えます。

特に、メディアでは「不動産価格が非常に上昇している」とか「著しく暴落する」など、話題になりやすいデータやテーマを取り上げる傾向があるため注意が必要です。

我々はそうした荒唐無稽な発言をすることなく、中立的な立場から蓋然性の高いことを発言していこうと考えています。

この記事を読んでいる方々も同様に、不動産の購入や投資にあたって偏った見方に一喜一憂してはいけません。

統計資料そのものをきちんと精査・確認し、同時に信頼できる発信元の情報や意見をセカンドオピニオンとして採用するなど、合理的・多面的に判断するという心構えが大切です。

——個人が住宅を購入したり不動産投資を行ったりする場合、どのようにデータを判断すればよいのでしょうか?

吉野主任研究員:住宅購入や投資に際して、不動産市況がどうなっているかということはあまり重要ではないと考えています。

それよりは、マイホーム購入に予算制約がある中で、自分自身のライフスタイルや生活の利便性と適合する物件といかに出会えるかが大切であり、不動産市況の良し悪しとは次元が違う話です。

投資用物件については利回りなどの収益性も大事な要素ですが、どのタイミングで購入するかということはさほど重要な問題ではありません。

例えば、不動産市況が悪い時には投資に適した物件が出てこないことも考えられるためです。

価格が高いときに買っても、その物件が競争力のある物件であれば、長い目で見て最終的には収益を確保できますし、不動産市況そのものに踊らされるよりは物件の価値を適切に判断することが重要です。

一般の人が、不動産を安いときに購入して高くなったら売却する…といったいわゆる不動産転がしをして利益を得ることは、率直に言って難しいです。

それを狙うよりは、安定的な賃料収入が見込める、すなわち誰かがそこに住んで幸せな生活を送ることができる…ということを考えた方がよいでしょう。

——マクロ経済との連動性はどうでしょうか?

吉野主任研究員:基本的に、住宅はマクロ経済(政府・企業・個人の家計をひとくくりにした経済社会全体の動き)の影響を強く受けることはありません。

一方、オフィスの動きはマクロ経済と連動性があり、特にオフィス賃料は企業の設備投資動向と密接な関係にあります。

そのため、住宅は物件自体の競争力が大切であって、不動産市況を考えるより個別性を重視するべきでしょう。

競争力の高い物件は相場どおりの賃料でちゃんと客付けできますし、競争力のない物件は多少賃料を下げたところで客付けできない可能性があります。

マクロ経済の動向や現在の市況観には連動せずに、厳然たる優勝劣敗の世界があるということです。

——そうするとどういった要素を重要視すればよいのでしょうか?

吉野主任研究員:マクロ経済や不動産市況の動向より、その物件が将来にわたって客付けできる物件なのか、誰かが住んで幸せな生活を送れる物件なのか、という視点が本質的には大切です。

そのためには、将来的に人々のライフスタイルがどう変化するか、働き方のスタイルがどう変化するか、家族の在り方がどうなるのかなど、長期的な目で住宅の需要がどう変化していくのかを見通すことが必要です。

住宅投資はそうした構造変化を捉えることが大切ですが、忘れがちなポイントは、その物件に住んで生活を送り、幸せを感じている人がいるからこそ賃料収入が得られる…という点です。

また、そのような状態であるからこそ売却しても買ってくれる人がいるのです。

住まいと人々の幸せのあり方を考えることが、最も重要なポイントであることを忘れないでください。

もちろん不動産市況の動向により物件の売り時や買い時があることは否定しませんが、まずはこうした本質的なものを捉えてから考えるのが順序だと認識しています。

4.現在の不動産マーケットの動向および将来予測について教えてください

吉野主任研究員:ここ5年ほど不動産価格が上昇していることは事実であり、たとえばマンション価格はリーマンショック前と比較しても高い水準に至っています。

現在、不動産価格の頭打ち感は否定しませんが、不動産市況がすでに後退局面にあるという見方はしていません。

例えば、近年、新築マンションの売れ行きが悪化したとよく言われていますが、それは新築マンション販売の寡占化が進んでいるためだと考えています。

新築マンションの市場は、供給戸数の上位20社でシェアの70%以上を占めています。

たとえば首都圏では、新築マンションが年間4万戸供給されていますが、そのうち3万戸が上位20社による供給となっている、というイメージです。

つまり、資金力や体力のあるデベロッパーが、価格を維持しながら慎重に販売していることの表れではないかと考えられます。

そのため、マンションの販売状況を以って、すでに不動産市況が後退局面に差し掛かっていると判断することは、いささか短絡的すぎるのではないでしょうか。

——金融機関が不動産担保融資を引き締めているという話はどう捉えていますか?

吉野主任研究員:確かにスルガ問題などにより、金融機関が不動産担保融資を引き締めているという話を聞きますが、私たちはそうした話を懐疑的に捉えています。

そもそもアパートローンがピークを迎えた時期は2016年頃であり、融資残高の動向を統計的に見ても2017年頃からすでに下降しているのが事実です。

つまり、昨年、さまざまなスキャンダルがあって世間の注目を浴びたことにより、不動産融資の引き締めが始まったというのは、事実認定として間違っています。

とはいえ、個人の方への金融機関の不動産担保融資の姿勢が慎重になったことは事実であり、4~5年前のようにサラリーマン投資家が億単位の融資を受けることは今ではかなり難しいでしょう。

だからといって、不動産市場全体にその影響が波及しているかというと、そんなことはありません。

健全なデベロッパーや不動産投資ファンドなどに対して、不動産担保融資を引き締めているということはありませんし、それによって再開発事業や不動産取引が停滞しているといった現象も見られません。

アパートローン問題ひとつを取って、不動産市場が変調をきたしている…という見方は少し乱暴なのではないでしょうか。

——今年10月の消費税の引き上げによる不動産市場への影響はどう考えていますか?

吉野主任研究員:前回消費税が引き上げられた時も、駆け込みで2013年度に住宅着工数が伸びて2014年度は落ち込みました。

着工数に影響が出たのは、主に持家の戸建てと貸家の集合住宅でした。

一方、不動産価格にはそれほど影響はありませんでした。

今回も例えば着工数が一時的に伸びるなどの数量的な現象は見られるかもしれませんが、駆け込みの度合いを見ても前回ほどではないですし、住宅市況に与える影響も限定的と考えています。

それより、税率アップによって一般的な景気悪化が生じるというシナリオの方が重要であり、その場合、不動産市場に悪影響が出るのであれば、住宅ではなくオフィス市場や店舗賃料であろうと予測しています。

——2020年のオリンピックの影響についてはどう見ていますか?

吉野主任研究員:東京オリンピック開催の不動産市場への影響はほとんどないと考えています。

ここ数年の我が国の不動産市場の活況を、東京オリンピックに原因があると考えることは間違いです。

もちろん、東京オリンピック開催をきっかけに東京や大阪などの大都市圏でさまざまな再開発事業が進み、都市の機能が強化されたことによって不動産市場が活性化されたというプロセスは存在します。

しかし、メディアが報道しているように東京オリンピック開催をターゲットとして外国人投資家が日本の不動産を爆買いしたために不動産価格が上昇し、オリンピックが終了すれば彼らがそれらの不動産を売り浴びせるために暴落する…という発想は事実誤認といえるでしょう。

これまでわが国では3度オリンピックが開催されました。

特に都市圏である東京や札幌を見てみると、オリンピック開催の効果を見込んで不動産価格が他のエリアと比べて著しく上昇したということは、データからも確認できません。

諸外国の例を取っても、例えばシドニーやロンドンなどにおいて、オリンピック開催をターゲットとして不動産価格が上昇し、オリンピック終了前後に不動産価格が下落したという事実は存在しません。

そのため、我々は2014年から言い続けていることですが、東京オリンピックが終了することを主因として不動産価格が暴落することはないと考えています。

あくまでもメディア等で誇張されたイメージに過ぎないのではないでしょうか。

——そうすると不動産価格は現状維持が続くのでしょうか?

吉野主任研究員:不動産価格にはサイクルがあり、これまで価格が高騰してきたのは事実ですから、オリンピック終了後に多少の調整があっても不思議ではありません。

しかし、バブル崩壊のような急激な落ち込みというよりは、資産価格の正当な循環という穏当な調整幅に留まることが予測されます。

——さらに長期的には確実に人口が減少しますが、その影響についてはどう考えていますか?

吉野主任研究員:住宅価格は人口動態と相関性が高いのは事実です。

そういう意味では、日本全体の地価を考えれば人口が減少することによって地価が下落していくことは避けられないでしょう。

しかし、人が減るからといって不動産の投資機会が失われるわけではありません。

むしろ新しい価値観が創造されることにより、改めて不動産の需要が顕在化することも考えられます。

住宅やオフィスにおいて、変化するライフスタイルやオフィスの機能など新しい要素が求められ続けていく中で、長期的に競争力のある立地やエリア、建物のスペックなどをいかに適切に設定できるかが重要なポイントです。

つまり、供給が需要を作っていくのが不動産市場であり、そこに投資機会を見つけていくことが不動産投資の醍醐味ではないでしょうか。

——人口減少に伴って都市部への回帰が進むのでしょうか?

吉野主任研究員:ある程度、都市部への回帰は進むと思います

東京や大阪ではすでに都市部への回帰が顕在化していますが、福岡や広島、金沢などの地方都市でも都市部への回帰が顕在化していることは非常に興味深い事象です。

ライフスタイルの変化などにより、大都市圏のみならず地方都市圏でも都市部への回帰が起きているのは注目に値します。

5.最後に、この記事を読んでいる方々にひと言お願いします

吉野主任研究員:繰り返しになりますが、個別性に投資をするのが不動産です。

不動産は、株式投資と違って市場全体に投資するということはありません。

株式投資の場合、日経225やトピックスが上昇すると考えれば、それらに連動する指数の投資信託に投資することが可能ですが、不動産の場合は全国の地価に連動するような物件や金融商品は存在しません。

結局、個別性に投資するしかなく、人口の減少により全国的に地価が下がるために投資機会がない…と考えるのは全くのナンセンスです。

今後は、エリアで起きているさまざまな需要の芽を的確に捉えたうえで、投資機会をしっかりと掴むといった、いわばアントレプレナーシップが必要です。

不動産はその物件を利用して幸せになっている人がいるから収益が上がるのであって、基本的に手間やコストのかかる投資です。

楽して儲かる投資では決してないことをよく覚えておきましょう。

面倒だからといって現地を見ずに投資をするなど、危険極まりありません。

物件の管理を含めた手間や負担を軽減するためには、信頼して担える不動産業者さんといかに付き合えるかがカギです。

「楽して儲かります」といったうまい話ばかりをするような不動産業者さんには、何かからくりがあると思った方が賢明です。

そのため、大事なことを購入者や投資家に気付かせてくれる不動産業者さんを見つけましょう。

6.インタビューを終えて…

マスコミにもたびたび登場する著名な不動産エコノミスト・吉野主任研究員へのインタビューはいかがだったでしょうか?

目からウロコが落ちるような話が多かったのでは…と思います(笑)

データはあくまでもデータであって、それをどう読み解くかが重要です。

今回伝えていただいた不動産購入や不動産投資のエッセンスを、ぜひご自身の人生に活かしていただきたいと考えています。

また、年に1回12月に無料の講演会がありますので、参加してみてはいかがでしょうか。

きっとまた目からウロコの話や身になる話が聞けることでしょう。

日本不動産研究所公式サイト

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