MFSにインタビュー!新しい形の不動産ローン選びを提供するフィンテックベンチャー!

マイホームを購入するときや不動産投資を行うときに、費用のすべてを自己資金で調達する人はほとんどいません。

つまり、マイホーム購入・不動産投資にはローンがつきものであり、とても大切な要素ですが、申込手続きが複雑であったり融資実行までの日数がかかったり、非効率な面を抱えています。

今回インタビューに応じていただいた株式会社MFS様は、不動産取引をより効率的に行うために、ファイナンスとテクノロジーを融合させて画期的な住宅ローン選びのサービスを開発したフィンテックベンチャー企業です!

同社の創業メンバーであり取締役COOとして事業戦略を担当している塩澤崇(しおざわたかし)さんに会社立上げの経緯やサービス開発のキッカケ、サービス概要、今後の事業展開やビジョン、金融業界の動向などについてじっくり訊いてきました!

1.御社立上げの経緯やサービス開発のキッカケについて教えてください

塩澤COO:当社の代表取締役CEOである中山田(なかやまだ)は、外資系証券会社等において日本で初めて住宅ローンの証券化を担当していた経験を持ち、アメリカと日本との住宅ローンに対する違いやギャップを見つけ、ひとつのサービスを生み出せるのでは?と考えたことが当社立上げのキッカケとなりました。

もともと、中山田は外資系証券会社でアメリカの金融商品を国内の機関投資家に販売しており、その際の商品のひとつとして住宅ローンの証券化商品がありました。

その仕組みは、アメリカ人がアメリカの銀行に支払う住宅ローン債権を何万人と集めて証券化したものです。

しかし、住宅ローンの証券化商品には期限前償還による将来利息収入の機会損失リスク(プリペイメントリスク)があります。

アメリカ人は自分が借り入れている住宅ローン金利が0.5%程度下がったりすると、すぐに住宅ローンの借り換えを行うからです。

一方、日本人はほとんど住宅ローンの借り換えをすることはなく、プリペイメントリスクの発生はあまりありません。

そこで「日本人はなぜ住宅ローンの借り換えをしないのだろう?」と考えたことがサービス開発の出発点でした。

アメリカ人が住宅ローンの借り換えを行うのは、常に自分自身で金利動向をチェックしてタイミングをうかがっているというわけではなく、モーゲージブローカーという存在があるからだとわかりました。

モーゲージブローカーは、銀行と住宅ローンユーザーを結びつけるマッチングサービスを行っており、アメリカでは市場規模が数千億円~1兆円、従業員規模8万人のひとつの大きな産業となっています。

アメリカでは、こうしたサービスがあるために、住宅ローンの借り換え需要が強いのです。

日本ではモーゲージブローカーは存在しておらず、原則、住宅ローンユーザーが自ら情報の収集、金利動向のチェック、返済シミュレーションの策定、ローン借り換え申込手続きなどをすべて行わなければなりません。

「モーゲージブローカーがいないため、日本人は最適な住宅ローンを選ぶことができないのでは…」という仮説のもと、サービス開発をしたのが当社立上げの経緯です。

2.住宅ローンサービスの概要について教えてください

塩澤COO:2015年8月、住宅ローンユーザーと銀行さんとをオンラインで結びつける「モゲチェック」というサービスをリリースしました。

モゲチェックは住宅ローン新規借り入れ・借り換えのためのサービスであり、当社で連携している700の金融機関の中からベストな住宅ローンを選んで、オンラインによるローン申し込みをワンストップで可能としています。

モゲチェックを利用していただくことによって、住宅ローンユーザーはより低金利のローンを選んで返済額を減額することができます。

——モゲチェックの媒介実績はどのくらいですか?

塩澤COO:2019年8月現在、モゲチェックによる媒介ローン(不動産投資ローンを含む)元本総額は220億円を超えております。

通常、信用金庫の住宅ローン取扱高は100億円程度、地方銀行で1,000億円程度ですので、当社の取扱高は信用金庫と地方銀行の間に位置しているといえます。

住宅ローン借り換えサービスのビジネスモデルとしては、住宅ローンユーザーがローンを借り換えることによって得られた利益の10%を成功報酬としていただいています。

なお、新規借り入れでは、借り入れ元本額の0.5%をいただいています。

——そのほかに住宅ローンに関するサービスはありますか?

塩澤COO:2019年7月に、後述する不動産投資ローンにおけるバウチャーサービスの住宅ローンバーションとして「モゲパス」というサービスをリリースしています。

モゲパスは、年収や就業形態などの情報をもとに、金融機関と同様の審査ロジックによってユーザーがいくらまで借り入れすることができるのかを判定できるサービスです。

購入する物件が決まっていないユーザーは購入予算を確定させることができますし、ローン審査を先行させる新しい物件の買い方を提唱しています。

モゲパスは、初月の申込数の目標100件に対してそれを上回る180件の実績を出しており、今後もさらなる成長を見込んでいます。

<モゲパスのイメージ>

引用元:MFS

——金融機関などでモゲパスのようなサービスはあるのですか?

塩澤COO:一部金融機関でもこうしたサービスを開始していますが、我々のサービスは特定の金融機関と紐付いていないことが大きな違いです。

つまり、複数の金融機関の審査ロジックを把握していることにより、最適かつ最大限のローン借り入れ可能額の判定を可能にしています。

多くの住宅ローンユーザーは、特定の金融機関で住宅ローンを組みたいわけではなく、自分にとって最も利益を享受することができる金融機関の住宅ローンを利用したいと考えており、モゲパスはそうしたユーザーにうってつけのサービスです。

——モゲパスの申し込み方法について教えてください。

塩澤COO:モゲパスの申し込み方法は、オンライン(インターネット)の画面上で約20項目の情報を入力するだけであり、最短当日には発行が可能となっています。

モゲパスは当社が提携している不動産会社だけでなく、一般の不動産会社でも利用することができますが、当社が提携している不動産会社からは仲介手数料の一定割合をフィーとしていただいているため、ユーザーが提携不動産会社で不動産を購入する場合には、「モゲチェック」の新規借り入れサービスも無料で利用することができます。

3.不動産投資ローンサービスについても教えてください

塩澤COO:不動産投資ローンサービスを開始したのは2018年10月であり、キッカケは住宅ローンサービスのユーザー様から「不動産投資をやっているが、不動産投資ローンについても同様のサービスを利用したい」というニーズがあり、開発に着手しました。

まずは、借り換えサービスから開発し、現在注力しているのは2019年2月にリリースした新規投資のための「バウチャーサービス」です。

もともとバウチャーとはホテルや飛行機の予約確認書のことですが、当社の場合、購入する投資物件は未定だが自分の属性情報(年収・就業形態・家族構成・そのほかの借入額など)を入力することによって借入可能額を知ることができるサービスを指します。

不動産投資ローンユーザーは自分の購入予算額を把握することができ、仲介する不動産会社は融資の裏付けが取れて無駄のない提案ができるため、投資家・不動産会社ともウイン・ウインの関係を築けることが大きな特徴です。

<バウチャーのイメージ>

引用元:MFS

今後は金融機関が安心して取引することができる不動産会社であることをきちんと確認したうえで、提携する不動産会社さんを増やしていく予定です。

まずバウチャーサービスで自分の与信を確認したうえで、安心できる不動産会社から物件を購入することができる…という新しい不動産投資の形を提供していきます。

——バウチャーサービスの具体的なメリットを教えてください

塩澤COO:これまでの不動産投資には、下記の3つの問題点がありました。

【不動産購入プロセスの問題】 物件選定後にローンを申し込むため、審査結果次第では購入が不可の場合あり

【不正融資の問題】 金融機関や不動産会社による書類改ざん等

【投資家のリスク許容度の問題】 投資家自身が自分のリスク許容度を把握できず、高金利でリスク許容度を超えた金額のローンを借りてしまう

当社のバウチャーサービスは、従来のこうした問題点を解決するサービスとして注目されており、ローン業務と仲介業務を分離して不動産会社と分業できるメリットがあります。

特に、高金利で過大な借入をしている場合など、ローン借り換えも物件売却もできないといった危険極まりない事態が生じます。

こうした事態を避けるために、バウチャーサービスを利用することによって無理な借り入れとならないよう、第三者の立場でコントロールしています。

具体的な審査基準としては、年収倍率を8倍まで、DTI(Debt-to-Income Ratio:債務者の年収に対する元利金返済の割合)を30~35%で抑えており、金融機関の正常貸出先に該当する範囲内の借入額を提示しています。

——不動産投資ローンの借り換えサービスについても教えてください

塩澤COO:借り換えサービスはモゲチェックを利用することにより、特別金利1.575%(変動)で不動産投資ローンを借り換えすることができるサービスです。

提携金融機関における適用金利は通常1.875%なのですが、モゲチェック限定でこの特別金利が適用されます。

つまり、投資家が自分で直接金融機関にローンを申し込むより、モゲチェックを利用した方が得ということになります。

特に、不動産投資ローンは2%を超える高金利なローンが全体の70%以上を占めているため、当社の借り換えサービスを利用していただくとメリットが出やすいと考えています。

一方、金融機関にとっては、不動産投資ローンユーザーを当社が集客して一定の与信業務などの前捌きも行うため、集客コストやオペレーションコスト等を削減することができ、その分を金利に還元していただいています。

金利の優遇以外にも、融資実行までの手続きの所要日数を2分の1程度に短縮できることやオンライン(インターネット)による情報の入力だけで融資の可否がわかるなどのメリットもあります。

借り換えサービスによって投資家が得られるメリットに関しては、Web上による提案書で一目瞭然に確認することができ、複数の物件があっても物件ごとに提案書を確認することができます。

<借り換えメリット提案書のサンプル>

引用元:MFS

——そのほかにも不動産投資に関するコンテンツはありますか?

塩澤COO:バウチャーサービスや借り換えサービスのほかにも、「売却査定」「管理会社の見直し」「セミナー」といったコンテンツを用意しています。

今後も、不動産投資のプラットフォームとしてさまざまなコンテンツを拡充する予定です。

当社はファイナンスの立場から投資家利益に貢献したいと考えており、投資家がいろいろな金融機関を比較したうえでベストなローンを探すことができるよう、マッチングサービスの強みを出していきます。

4.今後の金融業界の動向と将来予測はどう見ていますか?

塩澤COO:今後の金融業界はデジタル化・オンライン化が一層進んでいくと見ています。

マイナス金利政策により金融機関の収益力は落ちてきつつあり、金融商品の売り方に変化が生じると考えられるためです。

例えば、これまでの住宅ローンの売り方は、銀行マンが不動産会社を訪問するというマンパワーを使って足で稼ぐやり方でした。

しかし、ネット銀行や金融機関の比較サイトなどの登場によって、金利の叩き合いや競争が激化しており、新しい売り方を考えなければならない時期に来ています。

どの金融機関でも、これまでのような莫大な集客コストやオペレーションコストをかけないことが経営課題となっています。

そうした金融機関にとって、顧客基盤があり、ローン審査などの前捌きもでき、かつフィンテック企業であるためデータ連携をデジタルで行える当社は相性が良いパートナーであると考えられます。

当社のような住宅ローン等のマッチングサービスを手掛ける企業と組む金融機関は増えていくと予想され、こうした新しい波に対応することができない金融機関は住宅ローンから撤退するのではないかと見ています。

実際に、一部金融機関は地方の住宅ローンビジネスから撤退しており、都市圏に特化する動きが顕在化しています。

今後、こうした流れは変えられないと予測しており、金融業界ではドラスティックな業界再編があるかもしれません。

5.今後の事業展開や将来的なビジョンについて教えてください

塩澤COO:当社のビジョンは、住宅ローンおよび不動産投資ローンのプラットフォームとして確立していくことであり、「家を買うならモゲパス」「不動産投資をするならバウチャー」といった不動の存在となりたいと考えています。

また、ユーザーのローンに関する「かかりつけ医」として、ローンエントリーとしての機能だけでなく、融資実行後のローンのメンテナンスに関してもユーザーに代わって我々が見守りたいと考えています。

住宅ローン等を完済するまでの35年間、アフターフォローを提供することによってずっとユーザーに寄り添って伴走するイメージです。

具体的には、モゲチェックユーザーのみに公開しているサービスとして「全自動管理ツール」があります。

<全自動管理ツールのイメージ>

引用元:MFS

このツールを利用すると、35年先までの将来的なローン金利予想や借り換えメリット額、AIによる自宅評価額査定などのサービスを受けることができます。

特に住宅ローン金利予想は、債券トレーダーなどの金融のプロが35年先の金利をどう見立てているかという情報を取得して、その情報をもとに住宅ローン金利の動向を毎月チェックしています。

画面上で可視化されているため、住宅ローン残高や金利情報、純資産価値などを一目瞭然で把握することができます。

いま売ったら住み替えが可能なのか、あるいはダブルローンを抱えてしまうのかなど、自宅買い替えの判断材料としても利用することが可能です。

こうしたユーザーに寄り添うサービスを提供することによって、当社のサービスに参画してくれる金融機関や不動産会社が増え、より上質なサービスを提供できる環境を作ることができます。

その結果、参入障壁が高くなって他社との圧倒的な差別化につながると考えています。

当社はこれからも独自のサービスをブラッシュアップしていきます。

6.インタビューを終えて…

中山田CEOや塩澤COOをはじめとして、金融のバックグラウンドを持つ優秀なメンバーが集まっているのが株式会社MFS様です。

今後も画期的なフィンテックサービスを通して、不動産金融にさらなる革命をもたらすことは間違いない!と感じました。

不動産テラスは、株式会社MFS様の今後の挑戦をこれからも追い続けます!

MFS公式サイト

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