きらめき不動産にインタビュー!不動産特定共同事業×クラウドファンディングで投資家のすそ野を広げる!

今回は、横浜市の桜木町に本社を構える不動産投資仲介会社のきらめき不動産株式会社の代表取締役・後藤聡志(ごとうさとし)さんにインタビューしてまいりました。

きらめき不動産様は投資用中古ワンルームマンションを中心に売買仲介を展開していますが、フロンティアスピリッツにあふれ常にポジティブな後藤社長が考えている新規事業についてじっくりと伺ってきました。

不動産投資業界を長く経験している後藤社長が事業の目の付け所や、事業発想の源について語ってくれましたので、ぜひ参考にしてください!

1.会社の立上げ当初は、なかなかうまくいかなかったですね


——まずは御社の立上げの経緯について教えてください

後藤社長:独立前に、私は投資用中古ワンルームマンションの売買仲介を中心とした不動産投資会社に勤めていました。
当時、仕事や会社の待遇には何の不満もありませんでしたが、不動産業の中でも特に不動産仲介業は、独立するための参入障壁がそれほど高くないため、力試しの気持ちもあって独立することを決心しました。

ちなみに、私は、不動産業界で腕に自信のある人は、どんどん独立して自分でビジネスをすればよいと考えており、実際に当社の社員にもそう話しています(笑)

——仲間と一緒に独立したのですか?

後藤社長:いえ、自分ひとりだけで会社を始めました。
独立当初は、インターネットでエンドユーザーを集客し、新築住宅の売買仲介を手がけました。
しかし、実需用不動産を販売する…という立場での仲介は経験がなかったため、全くうまくいきませんでした。

そこで「やはり慣れないことをやってもうまくいかない。自分の強みを活かそう」と考え、
独立前にやっていた投資用中古ワンルームマンションの物件収集をして、売主様側の仲介業を中心に行うことにしました。
具体的には、売却を考えている売主様を見つけて諸条件を交渉し、不動産業者へ卸すことによって仲介手数料収入を挙げていました。

2.会社の体制は試行錯誤の連続で…

——会社の体制はどのように変わっていったのですか?

後藤社長:投資用中古ワンルームマンションの物件収集による仲介業を中心に、1年間程度ひとりで事業を行っていましたが、自分ひとりだけでは売上の限界もあるため、フルコミッションの社員を中心に仲間を集めていきました。
多いときには15人くらいの営業社員が一緒に働き、3年間くらいその体制を続けました。

しかし、やはりフルコミッションの社員は会社へのロイヤリティが低く、ガバナンスが利きにくく統制を取ることが困難でした。
また、高い割合のコミッションを支払うため、会社としてリスクは低いですが利益も少ない状態でした。
会社を運営するためには最低限の固定費もかかるため、このままの状態が続くとじり貧となる…という不安を感じていました。

そこで、フルコミッションによる社員採用の会社の体制を改め、「人を育てる」という方針を立てて、正社員を中心とした採用に転換して現在に至っています。

3.この数年はマーケットの環境変化が非常に激しい

——事業は順調に伸びていったのですか?

後藤社長:物件収集をして売主様側の仲介業者として不動産業者に卸す…というスキームをメインとしている当社ですが、中途入社してきた社員のひとりが新築ワンルームマンションの販売の経験者だったため、不動産ポータルサイトを活用してエンドユーザーへの買主側仲介も開始しました。

しかし、投資用中古ワンルームマンションだけを扱っていたため、価格帯が低いこともあり両手仲介ができても利益を出しにくい体質は変えられませんでした。
その頃、私はCPM(米国不動産経営管理士)やCCM(事業用不動産投資顧問)の資格を取得し、体系的に投資分析などを学びました。
そこで得た知識やスキルを活かしたところ、1棟アパートや1棟マンションの物件収集に成功しました。

マーケットでは、アベノミクスの金融緩和が始まったタイミングであり、不動産融資が活発に行われていました。
1棟アパートや1棟マンションを扱う三為業者も非常に多く現れており、当社の物件収集のノウハウは他社に負けなかないものだったため、物件収集が進めば進むほど売れていき、売上や利益がどんどん伸びていった状況でした。

4.2018年のスルガショックで大きく潮目が変わった


後藤社長:会社経営において、よいことばかりは続きません(苦笑)
ワンルームマンションばかりでなく、1棟アパートや1棟マンションの売買も絶好調だった当社ですが、2018年に生じたいわゆるスルガショックにより、金融機関の投資用不動産に対する融資が一斉にストップしました。

1棟アパートや1棟マンションの物件収集に成功しても、買い手の融資が承認されず全く売買が成立する状況ではなくなりました。
1棟型物件が成約しなくなりましたので、現在では基本に立ち返って、ワンルームマンションの物件収集を中心に行っています。

——御社では買取などは行わないのですか?

後藤社長:当社は仲介を中心としており、買取や転売は行っていません。
当社の基本的なスタンスは売主様側の仲介業者であり、有利な融資条件で買い手を集めている買い手側仲介業者と組んだ方がリスクは低く抑えられ、高く売れる可能性もあるため売主様の利益にも貢献できるためです。

また、営業エリアは1都3県を中心に、大阪・神戸・福岡など全国的に対応しています。

5.不動産特定共同事業×クラウドファンディングで不動産小口化商品を開発!

——今後の事業展開について教えてください

後藤社長:当社では不動産小口化商品を販売するために、2017年に新設された小規模型ではなく従来型の不動産特定共同事業法の許可を今年の春、取得しました。
そのために会社の資本金を1億円に増資しており、不動産投資案件に対する出資はクラウドファンディングを活用する予定です。

この事業への新規参入のポイントは、2017年の不動産特定共同事業法の大幅な改正により、契約書面をネットで提供することが可能となったり、クラウドファンディングによる出資が可能となったりした点です。
不動産特定共同事業には「任意組合型」と「匿名組合型」がありますが、当社では「匿名組合型」での運用を考えています。

当社のお客様は主にサラリーマンで不動産投資により資産形成をしたい、と考えている方々々ですが、不動産投資は価格が高額であるということから、始めたくても自己資金などのハードルが高い場合があります。
そこで、当社の不動産小口化商品では、中古ワンルームマンションや1棟アパートを対象物件として、1万円という少額から投資できて、利回り8%と高い利回りで配当が受けられるようサービスを提供します。
それにより、投資家のすそ野を拡大し、誰もが気軽に不動産投資をすることができる環境を整えていきます。

また、このサービスを通じて実物不動産への投資にチャレンジする投資家を育成したいとも考えており、来年初めのリリースを予定しています。

——1万円から投資できるのはいいですね

後藤社長:ゆくゆくはクラウドファンディングで募集すると同時に、あっという間に募集額に到達するようなファンドを目指したいですね(笑)

小規模型ではなく従来型の不動産特定共同事業法の許可を取得することは、資本金の関係により比較的ハードルが高いので、他の投資用ワンルーム業者との差別化にもつながっていると考えています。

6.賃貸管理の強化やグループホームの運営などを構想

——そのほかには事業展開の構想はありますか?

後藤社長:まずは、賃貸管理を強化していきたいですね。
現在、当社でご購入いただいたお客様の物件を中心に、約1,000戸の賃貸管理を行っていますが、今後は管理戸数を増やしていきます。

売買仲介は毎月ゼロからのスタートですが、賃貸管理はストック型のビジネスであるため売上が読めるところが魅力です。
会社の経営安定にも寄与するため、地道に管理戸数を増やしていきたいと考えています。

そのほかにもグループホームの自社運営を構想中です。

——介護事業に参入されるのですか?

後藤社長:当社で運営を考えているグループホームは介護のためでなく、統合失調症やうつ病など心の病とその障害(精神障害)がある方に対する住居です。
当社で日常生活に必要な管理体制を構築することによって、孤立の防止、生活への不安の軽減、共同生活による身体・精神状態の安定なども期待できます。

現在、我が国では精神障害を抱える方々が800万人~900万人程度いるとされ、実に人口13人に1人の割合であるにもかかわらず、専用の施設がまだまだ不足している状況です。
この事業のよい点は、管理体制さえしっかり構築できればアパートや一戸建てでも運営が可能な点です。

都市部を中心にグループホームの需要は旺盛にあるため、古くなって空室が目立つアパート・マンションの空室対策や空き家問題の解決にひと役買えるという利点もあり、いろいろな意味で社会貢献につながると考えています。

——リスクはないのですか?

後藤社長:事業であるからにはさまざまなリスクがつきものですが、この事業では、賃貸不動産経営において最も怖い家賃の滞納リスクが低いことが特徴です。
なぜなら、基本的に家賃は国から診療報酬として支払われるからです。
入居者の方々のために、きちんと誠実な運営を心掛けていけば、毎月の家賃入金は心配ありません。

当面は自社の所有物件で運営しますが、ノウハウが蓄積できれば小口化商品としてリリースしてもよいのでは…と考えています。

——賃貸管理やグループホーム以外にも構想中の事業はありますか?

後藤社長:まだ確定してはいませんが、ある海外の不動産FCの日本展開に関して、フランチャイザーとして関与する可能性があります。
そのFCの代理店やフランチャイジーを募集する側の立ち位置で事業を行うのですが、まだまだ可能性の段階です。

そのほかには、当社の基本的事業である投資用ワンルームマンションの物件収集をコツコツとやり、売主様側の仲介事業を地道に頑張っていきたいですね。

7.今後も投資用ワンルームマンションは堅調に推移するでしょう


——今後の不動産投資マーケットについてはどのように捉えていますか?

後藤社長:投資用ワンルームマンションのマーケットは依然として上昇基調にあります。
なぜなら、1棟アパート・1棟マンションの融資は多くの金融機関でストップしているのですが、ワンルームマンションに対する融資はまったく締められていないためです。

若い人たちは給料が上がりづらく、年金を当てにすることもできないと考えているため、資産形成に非常に熱心です。
そのため、年金の2,000万円問題などもあって、不動産投資に対するニーズは非常に高く、中でも比較的価格が低く買いやすい中古ワンルームマンションが注目されています。

また、これまで1棟型物件を扱っていた不動産業者も、1棟型物件が思うように売れないことから中古ワンルームマンションを扱うようになっており、投資家の増加に加えて事業者の増加によりマーケットが拡大しています。

8.インタビューを終えて…

これまでさまざまなピンチを乗り越えてきた後藤社長ですが、今回のインタビューでは、新しく参入する不動産特定共同事業に対する強い想いが伝わってきました。
また、精神疾患を抱える方々のためにグループホームを運営するなど、社会貢献にもつながる事業を組み立てており、今後のご活躍が期待できる会社だと感じました。

みなさんも、きらめき不動産様の今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか!
きらめき不動産公式サイト

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