今回は、「相続税を納め過ぎないための土地評価の本」（現代書林）や「土地持ち喜寿・米寿世代のための 日本一前向きな相続対策の本」（現代書林）などの著者であり、フジ総合グループの代表である藤宮浩（ふじみやひろし）さんにお話を伺ってきました。

フジ総合グループ様は税務部門の「フジ相続税理士法人」と不動産評価部門の「株式会社フジ総合鑑定」が両輪となって相続を中心とした業務を展開しており、相続コンサルティングの第一人者としてさまざまなエッセンスを語ってくれています！

1.御社立上げの経緯や藤宮代表のこれまでの経歴などについて教えてください

藤宮代表：平成4年（1992年）、現フジ総合グループ会長であり税理士と不動産鑑定士のダブルライセンスを持つ吉海正一（よしかいしょういち）が、税理士事務所と不動産鑑定事務所を創業したのが当グループの出発点です。

当時から不動産鑑定評価を活用した相続税対策を手掛けており、相続税還付手続きを業務化したのは日本で初めてだったのではないかと思います。

現在、フジ総合グループは「フジ相続税理士法人（税務申告）」「株式会社フジ総合鑑定（不動産評価）」「株式会社フジ相続不動産コンサルティング（宅地建物取引）」「NPO法人相続手続きサポートセンター（相続相談窓口）」の4法人からなっています。

—-藤宮さんが代表に就任されたのはいつですか？

藤宮代表：私は平成12年（2000年）に一般事業会社の営業職から転職して吉海総合鑑定に入社し、業務の傍ら不動産鑑定士試験の勉強に励み、平成16年（2004年）に3次試験（当時）に合格することができました。

その時に吉海会長より「君が代表をやってみてはどうだ？」と打診され、引き受けることとなり株式会社フジ総合鑑定の代表取締役に就任いたしました。

代表取締役就任と同時に社名を変更することにもなり、「株式会社フジ総合鑑定」として新たなスタートを切っています。

新しい社名となっている「フジ」には、「藤宮のフジ」のほかに「富士山のフジ」の意味もあり、「日本一のサービスを目指す！」といった想いが込められています。

2.御社の主な事業概要などについて教えてください

藤宮代表：当グループでは創業当時より、土地評価見直しによる相続税の還付業務を行っています。

現在では、年間に400件以上の案件のお手伝いをさせていただくまでに成長しました。

相続税の還付業務の受託件数としては日本一ではないかと自負しております。

—-クライアントが享受する還付総額は年間どのくらいですか？

藤宮代表：還付総額は年間30億円を超える規模です。

当グループのビジネスモデルとしては、クライアントが還付を受けられた金額から一定割合のフィーを完全成功報酬として頂戴しております。

—-主な営業エリアはどこですか？

藤宮代表：当グループの事業所は、東京・名古屋・大阪にあり、営業エリアとしては日本全国どこでも対応しています。

ちなみに、不動産鑑定士は当グループ全体で10名ほど在籍しています。

3.御社の事業スキームについて教えてください

藤宮代表：相続税の還付業務に関しては、相続税納税後5年以内の方々を対象としています。

これは、法律で定められている相続税の還付手続き（更正の請求）が可能である期間が相続税申告期限から5年以内だからです。

ご依頼の経緯としては、金融機関・保険会社・保険代理店・税理士・司法書士・不動産会社・ハウスメーカー・建築会社など、相続税を納めた方々の情報を持っておられるチャネルからのご紹介が中心です。

特に、相続財産の中で土地の占める割合が多いご相談者様にとっては、私どもを利用する効果やメリットが大きい結果となっています。

ご相談者様には、初回相談時に無料の概算査定を行っています。

概算査定に必要な書類は「相続税の申告書（控え）」だけであり、査定をすることによって「800万円程度の還付が見込める」「2,000万円還付の可能性がある」など、より具体的な還付見込みをお伝えすることができます。

そのうえで、ご相談者様の合意が得られれば、業務に着手する…といった流れです。

実際に手続きを行うかどうかにかかわらず、まずはチェックの意味で無料の概算査定をご利用いただくのをおすすめしています。

—-どのようなロジックで相続税の還付が受けられるのですか？

藤宮代表：土地の相続税評価額は「路線価×土地面積」が基本ですが、国税庁が算定している路線価はあくまでも整形で標準的な面積の画地を想定しています。

しかし、土地というものは「細長い土地」「旗竿地」「面積が周辺の宅地の規模に比べて大きい広大地」「面積が極端に小さい狭小地」「高低差がある土地」「上空に高圧線が通っている土地」「敷地内に都市計画道路の敷設が予定されている土地」「容積率の異なる2以上の用途地域にわたっている土地」など、非常に個別性が強いのです。

区画整理地内の土地などはシンプルに「路線価×土地面積」で計算しても評価額にそれほど差異はでませんが、現実的にはそうした土地ばかりではありません。

そこで我々のような土地の評価に精通した者が精査することによって、評価額を適正な額に是正することができ、その結果、相続税の還付を受けられることとなります。

—-なるほど、わかりました。そのほかにも還付を受けられる要因はありますか？

藤宮代表：相続税の申告を担当する税理士さんは税金の専門家ではありますが、土地評価の専門家ではありません。

建築基準法や都市計画法など土地の評価に影響を与える法律知識には明るくないことが多く、土地評価額の減額要素をもれなく見つけることが難しいのです。

特に、現地調査や役所調査を行わず、各種の減額補正を考慮せずに申告を終えている場合には、相続税評価額にギャップが生じるケースが多くあり、我々のような不動産鑑定士のノウハウを活用するべきだと考えています。

4.御社の強みや他社との差別化戦略について教えてください

藤宮代表：フジ相続税理士法人は相続専門の税理士事務所であり、フジ総合鑑定は不動産鑑定士事務所です。

税理士と不動産鑑定士が協働している環境ですので、お互いのスキルやノウハウを活かした相乗効果があり、還付業務ばかりでなく申告業務もワンストップで受託できることが強みといえます。

そのため、土地をたくさん所有している方、個性や特性の強い土地を所有している方々には、当グループを利用していいただくメリットが大きく、他社さんとの圧倒的な差別化となっています。

—-申告業務や還付業務のほかにも、他社にはないサービスがありますか？

藤宮代表：当グループで提供している「土地評価セカンドオピニオン」というサービスは、他の税理士事務所さんにも好評で、土地の評価が苦手な税理士さんやこの土地は評価のギャップが出そうだとわかっている税理士さんなどからの依頼が増えてきています。

また、土地を所有している地主さんからの依頼も多くなりました。

具体的には、相続税申告のために行っている土地の評価をチェックし、適正な評価か否かをセカンドオピニオンとして取りまとめ、相続税減額の可能性等を判定するサービスです。

土地15ヶ所までは一律3万円（税抜）で受託しており、土地の評価に関しての健康診断のようなものといえます。

＜土地評価セカンドオピニオンの調査報告書のサンプル＞

引用元：フジ総合グループ　ホームページより

このセカンドオピニオンのほか、特定の土地の評価を承るコース、すべての土地の評価を承るコース、土地評価だけでなく相続税の申告まですべてお手伝いするコースなど、さまざまなメニューを用意しています。

5.一般の人が相続を検討するうえで、注意すべきポイントとは何ですか？

藤宮代表：土地は「1物4価」といわれており、路線価は相続税課税のための価格に過ぎません。

そのほかにも、固定資産税を算定するための固定資産税評価額やいわゆる時価（公示地価・基準地価）、実際の売買で成立する実勢価格などがあります。

一般の方々はこれらの価格を混同してしまっているケースが多いです。

相続の遺産分割を行うにあたっての評価額は時価を用いますが、当事者間で合意がとれている場合は路線価による相続税評価額を基とすることもあります。

しかし、相続税評価額が実態に即しているとは限らず、まるで価額が違う場合もあるため注意が必要です。

例えば、タワーマンション高層階の区分所有マンションは相続税評価額と時価との差が大きくなりがちです。

相続税評価額で2,000万円のものが、時価では1億円となるようなケースもあるのです。

そういう意味でも、不動産鑑定士が遺産分割協議の場にいることによって、不動産に関する不公平な遺産分割を是正し、適正な評価額によって分割を行うことができるといえるでしょう。

6.これまでに最も印象に残っている取引のエピソードについて教えてください

藤宮代表：まず、還付業務をお引き受けしたクライアント様が総額2億3,000万円の相続税還付を受けることができた、という大きなインパクトのある案件がありました。

この案件は、都内の高級住宅街にある相続税評価額27億円の土地を再評価した結果によるものであり、納税者側から相続税額の是正の請求をしなければ還付は原則として行われないため、我々が手続きをお手伝いしなければそのままだったはずです。

黙っていれば戻ってこなかったはずの多額のお金が戻ってきて、クライアント様には非常に喜んでいただき、我々としても非常にやりがいのあった案件として記憶しています。

そのほかにも、印象に残っている案件があります。

お母様の遺産を相続した息子さんから相続税の還付手続きをご依頼いただいたときのことで、その息子さんから伺った話です。

高齢のお母様は一人暮らしをしていましたが、息子さんは遠方に住んでいることもあり住み込みのホームヘルパーさんを雇いました。

ところが、お母様が亡くなったときにそのホームヘルパーさんとお母様が養子縁組をしていることが判明、さらには公正証書遺言が発見され、そこには全財産をホームヘルパーさんに相続させるという驚くべき内容が記されていました。

息子さんは非常に驚き、納得することができなかったため、その公正証書遺言の無効を訴えましたが、その主張は通るはずもなく遺留分相当しか相続することはできませんでした。

不動産を中心とした遺産総額は20億円を超え、そのホームヘルパーさんは相続したすべての不動産を売却して現金化し、そのまま姿をくらましてしまったそうです。

我々は息子さんから依頼を受けて遺留分相当の遺産の評価見直しを行い、相続税還付には成功しましたが、本来相続するはずだった遺産規模を思うと忸怩たる思いがあったようです。

我々にはもちろん、お母様がどういった経緯でホームヘルパーさんに財産を残すことにしたのかは窺い知れませんが、本当にテレビドラマのようなお話でした。

こうした事態を避けるための教訓としては、お子さんがお母様のお宅を定期的に訪問し、何らかのサインを事前にキャッチするべきだったのでは…と考えています。

7.今後の事業展開や将来的なビジョンについて教えてください

藤宮代表：相続税の還付を受けることができるのは申告期限後5年以内と説明しましたが、後から見直すのではなく、当初の申告段階から適正な評価額での申告ができないか…という依頼も増えています。

つまり、納税後の還付業務だけでなく、相続発生後10ヶ月以内の相続税の申告案件も積極的に承っていきたいと考えています。

主な顧客層は、相続財産のうち土地の占める割合が多い地主様や収益用不動産を多く所有するオーナー様などです。

こうした方々のために、元気なうちから財産の適正な評価額や予想相続税額を把握し、相続に備える「相続対策シミュレーション」なども提供していきます。

生前から相続対策を行うことによって、節税効果ばかりでなく「争族」を回避することもできるからです。

相続に特化した税理士事務所・不動産鑑定事務所として、「相続前」「相続中」「相続後」をトータルでお手伝いできるよう注力していきたいですね。

そうした中で、税理士をはじめとしたほかの士業の方々にも認知されるようになれば、専門家からのご相談やご紹介も増えていくだろうと考えています。

また、土地評価や相続税申告だけでなく、不動産有効活用提案や売買の相談など、相続後の資産コンサルティングも可能です。

一般の税理士事務所と違い、我々は相続した後の財産をどのように有効活用していくのか、どのように処分していくのかなども見越した、一歩踏み込んだアドバイスを心掛けています。

8.最後にこの記事を読んでいる方々へひと言お願いします

藤宮代表：相続財産の中で土地の占める割合が多い方の相続では、土地評価額いかんで大きく相続税額が変わる可能性があります。

土地の評価のやり方ひとつで、相続税額が本当に大きく変わってきます。

また、不動産を相続した方はその不動産をどう活かすかによって、その後の人生やライフプランが大きく変わります。

1次相続の終わりは2次相続の始まりともいわれますので、しっかりとしたプランが必要です。

この記事を読んでいらっしゃる方々のみならず、親戚やお知り合い、奥様の実家などみなさんの回りの方々が専門家選びを間違えることなく、適正な相続を行えることを願っています。

もし相続の専門家選びに迷ったら、その時はどうぞフジ総合グループを思い出してください。

9.インタビューを終えて…

まさに相続のプロであるフジ総合グループ様ですが、実はエンドのご相談者だけでなく、士業や不動産業者、保険代理店などのプロの専門家に向けたビジネスパートナーシップ制度も構築しています。

専門家同士でタッグを組むことによって、より円滑でクライアント利益に貢献した相続が実現できます。

ご興味のある事業者さんは、フジ総合グループ様のホームページからぜひ問い合わせてみてはいかがでしょうか。

フジ総合グループ公式サイト