新築一戸建てを購入するときの諸費用や注意点を解説!【建売・注文住宅】

住宅の諸費用についての解説記事は最近増えてきましたが、新築一戸建てを買う場合に絞って、注意点を解説した記事はまだ少ないようです。

ここでは建売・注文住宅に絞り、購入や業者に注文する際の諸費用をみていきます。

とくに契約形態が違う両者は、諸費用の項目も異なります。

この辺りも含めて詳しく解説してみましょう。

業者との契約に関わる諸費用【仲介業者(建売業者)とハウスメーカー(工務店)】

業者とは仲介業者(建売業者)とハウスメーカー(工務店)のことです。

冒頭でも触れましたが両者には契約形式に微妙な差異があり、かかる金額や諸費用も自ずと違ってきます。

インターネットで検索される諸費用は、ほとんどが仲介業者(不動産会社)のものです。

ここでは注文住宅を建てる際に利用するハウスメーカーや工務店の例も同時にお見せします。

なお数字に関しては、分かりやすさを第一に考え、あくまで概算値を記載いたしますのでご了承願います。

契約関連の諸費用【建売住宅の場合】

それでは建売住宅の場合の契約に関連する諸費用のほうから示していきます。

条件は2,000万円の建売住宅を購入した場合です。

この方はそのまま2,000万を住宅ローンで用意し、諸費用やその他の費用を自己資金で賄う資金計画を組んだものとしました。

物件代金:2,000万円(税込)
借入額:2,000万円
金融機関:都市銀行で2,000万円借入(30年返済)

(1)印紙代(売買契約書):1万円

この場合の印紙代とは、売買契約にかかる税金を収入印紙で納める分です。

契約ですから甲乙2通分の印紙代が必要ですが、ここでは乙分の1万円という計算になります(なお印紙税は契約金額によって変動します)。

(2)仲介手数料:71万円

仲介手数料は購入代金の3%に6万円を足し、これに消費税をかけて出します。

また3%というのは仲介手数料の上限値なので、最近では2%などに割引く業者も出ているようです。

なお、とくに地方都市の場合、建売は地域の不動産会社が販売している場合があります。

この場合は仲介手数料がかかりません。

違いは、上記の場合なら取引形態欄に「売主」とあれば、仲介手数料がかかりません。

また「仲介」となっていれば仲介手数料がかかります。

分からなければ単刀直入に「仲介手数料はかかりますか?」と、聞いて見ても良いでしょう。

金額が大きいので、ここはまずはっきりさせておきましょう。

(3)固都税日割り精算金:5万円程度

「固都税」とは固定資産税と都市計画税のことで、不動産の仲介・媒介ではかならず出てくる費用です。

「固都税」は1月1日時点の所有者に課せられる税金で、「固都税」を負担するのは建売住宅の売主です。

従って物件を購入した買主は、売買が成立して日を起点に「固都税」を日割りで精算します。

金額はあくまで概算値を記入しています。

なお不動産会社の解釈で、西日本と東日本で「固都税」の基準日が異なるようです(3月31日と12月31日)。

YouTubeなどで「固都税日割り精算金」について調べた際は注意してみましょう。

(4)ローン代行手数料:10万円程度

不動産会社は銀行と提携している場合が多く、住宅ローンを利用して家を購入する際、買主に代わって手続きなどを代行しています。

こちらはその費用です(もちろん費用が発生しない会社もあります)。

費用は常識的な線で記載しています。

登記関連の諸費用【建売住宅の場合】

続いて登記関連の費用をまとめています。

(1)表示登記費用:7万円程度

表示登記とは登記簿の表題部にあたる内容(土地は所在、地番、地目、地積。

建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積等)を記載したもので、通常は土地家屋調査士さんが受け持ちます。

費用は7,8万円といったところです。

(2)登記費用(保存・所有権移転):21万円程度

登録免許税は保存登記が課税標準額×0.15%
所有権移転登記が土地で課税標準額×1.5%
建物が評価額×0.3%

(1)(2)で分けてあるのは、(1)は土地家屋調査士さん、(2)は司法書士さんの仕事ということもありますが、(2)の方は保存・所有権移転といった登録免許税に司法書士報酬がプラスされるからです。

細かいですが(1)の表示登記は登録免許税ではありません。

なお抵当権設定登記については、「住宅ローンに関わる諸費用」のほうで見ることにしますので、こちらには記載しておりません。

建売住宅の諸費用についてのまとめ【契約・登記関連】

ここまでで、建売住宅は約115万円の諸費用がかかりました。

諸費用が意外に膨らんだ要因として、やはり仲介手数料があります。

仮に取引形態が「仲介」ではなく「売主」の場合は70万が減額されます。

ただし取引形態が「売主」の場合でも、仲介手数料相当分を物件価格に上乗せしているとも考えられます。

ですからどちらが良いかは、一概にはいえません。

ただ「安かろう悪かろう」では建売も売れなくなっています。

またプレハブメーカーの台頭もあり、建売住宅の質も良いものが供給されています。

それに伴い、仲介手数料がかからない物件も増えてきています。

契約関連【注文住宅の場合】

次に注文住宅の場合の諸費用を、建築会社との契約関連を中心に見ていきましょう。

こちらも条件として、2500万円の注文住宅を2000万円の住宅ローンで取得したことにしています。

なお土地のほうは、前年度に現金で取得していることにしています。

住宅建築費:2,5000万円
土地代金:2,000万(現金で購入済み)
金融機関:都市銀行で2,000万円借入(30年返済)

(1)印紙代(工事請負契約書):1万円

ハウスメーカーや工務店は、売買契約ではなく工事請負契約を取り交わします。

ただ、印紙税は売買契約と同じく1万円です。

もちろん、工事請負契約も請負金額(契約金額)によって印紙税は変動します。

(2)諸官庁手数料・建築確認申請手数料:20万円程度

諸官庁手数料とは会社の設計手数料を総合的にいただいている金額で、おもに役所に出す申請業務や設計図書類の作成費用と考えればいいでしょう。

なお、会社によって単に諸官庁手数料として費用を徴収しているケースもありますし、「代顔料」という表現を使っている会社もあります。

金額的には20万から25万というのが相場ではないでしょうか。

登記関連の諸費用【注文住宅の場合】

続いて登記関連に進みます。

なお注文住宅では建て替えのケースでは解体工事が伴い、滅失登記が必要になる場合もあります。

ただこちらのケースでは新築のみですから、登記費用は表示と保存だけです。

(1)登記費用(表示):7万円程度

表示登記は「建売」でも紹介しましたが、登記簿の表題部にあたる内容を記載することで、土地家屋調査士さんにお願いします。

(2) 登記費用(保存):10万円程度

登録免許税は保存登記が課税標準額×0.15%+司法書士報酬

抵当権設定登記については、「住宅ローンに関わる諸費用」のほうで見ることにします。

※土地の所有権移転登記は見ないものとします。

注文住宅の諸費用についてのまとめ【契約・登記関連】

ここまでで、注文住宅は約38万円の諸費用がかかりました。

なお、土地の登記費用については便宜上複雑になることから、前年度に済ませたことにしています。

ただ土地分の登記料を見たとしても、40万円程度で収まります。

従って建売住宅(仲介手数料込みの)の諸費用ほどには膨らまないと思います。

また土地の所有権移転登記は課税標準に税率が1.5%ですから、これも意外に費用はかさみます。

これから仲介会社で土地だけを購入する方は、所有権移転登記は必ずかかる金額なのでおさえておきましょう。

住宅ローンに関わる諸費用【建売・注文住宅共通】

ここからは住宅ローンに関わる諸費用で、建売住宅と注文住宅共通とします。

住宅ローンは両方とも2,000万円を30年返済で、都市銀行から借りた想定で進めていきます。

住宅ローン関連の諸費用

まず住宅ローン関連から解説していきます。

(1)事務手数料・融資手数料:3万円(プラス消費税)

※ 2018年8月現在では32,400円

事務手数料・融資手数料の32,400円という数字は、都市銀行をはじめ地方銀行でも変わらない数字でしょう。

(2)保証料:40万円~50万円程度

都市銀行を始めとする店舗型の銀行は、住宅ローンの融資に際し、かならず保証会社も審査に付けています。

保証会社は融資の返済が滞った場合に、住宅ローンの債権を銀行から保証会社に移します。

つまり保証会社は債権の肩代わりをしているの同じです。

保証料はその肩代わりに住宅ローンの契約者から徴収しています。

保証料の目安は、おおよそ債権額の2.%と言われていますが、住宅ローン利用者の属性や審査によって、倍近くになるケースもあります。

40万円~50万円程度というのは、2,000万円住宅ローンを借りた場合の保証料ということです。

また元々保証料は住宅ローンの取込時に一括で収めるものでしたが、近年では住宅ローンの金利に上乗せして支払う「内枠方式」の比率が高まってきました。

ただ一括で収めたほうが(これを外枠方式といいます)保証料は安くなります。

こちらの例でも、従来通り一括で納めた想定で話を進めます。

(3)抵当権設定料:10万円程度

抵当権とは住宅ローンの返済が滞った場合に、住宅を担保に、他の債権者より優先して弁済を受けられる権利のことです。

抵当権設定登記料は、借入額×0.1+司法書士報酬です。

この場合、10万まではかからないでしょう。

住宅ローンが残っている限り、抵当権はなくなりませんが、ローンを完済すると抵当権は外せます。

この場合は抵当権の抹消登記をしなければなりませんが、抹消登記自体は2万円あればお釣りが戻るぐらいの費用です。

(4)印紙代(金銭消費貸借契約):20,000円(20,400円)

この印紙代は「金銭消費貸借契約」といって、金融機関とローン契約を結ぶ際に納める印紙税です。

(端数のような400円は、自動引落に関する同意書等に使っている収入印紙で、都市銀行や地方銀行では現在でも必要です)

(5)団体信用生命保険料:0円

団体信用生命保険料は「団信」として定着しているかもしれませんが、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、生命保険で住宅ローンの残債を完済します。

団体信用生命保の保険料はローン金利に含まれていますので、諸費用として持ち出すお金は原則かかりません。

(6)つなぎ融資利息(注文住宅で必要な場合):3万円~8万円程度

つなぎ融資は建売住宅では使いませんが、注文住宅では使う場合があります。

注文住宅では住宅ローンを実行する前にも、土地購入、着工時金、中間金など、建築工事の進捗状況に応じて必要になるお金を納めなくてはなりません。

その場合でも自己資金があれば良いのですが、すべての方が自己資金に余裕がある方ではないでしょう。

またフラット35を使う場合は、建物が完成しないと住宅ローンを実行しません。

そのため1、2ヶ月などの短期間の融資が必要になってきます。つなぎ融資はその場合に使います。

つなぎ融資の利息は期間が短いほど安くなります。

そのため土地購入からつなぎ融資を使う場合は、借りている期間を短くするために工夫が必要です。

最終的には住宅ローンが実行されると、自動的につなぎ融資は完済されます。

従って、つなぎ融資の借り入れ期間は1年未満というのが原則です。

ただ住宅ローンとの利息の差額はどうしても生じますので、その分を諸費用で見込んでおきます。

(7)適合証明発行手数料(注文住宅でフラット35の場合):3万円程度

注文住宅で住宅ローンにフラット35を使う場合、適合証明書を発行しなければなりません。

その手数料に3万円を見ておきます。

(8) 瑕疵担保保険費用(建売・注文住宅で必要な場合):10万円程度

すべての新築住宅は、完成引き渡し後から10年間、何らかの瑕疵が見つかったとき、工務店や不動産業者は無料での補修をしなければなりません。

大手の会社は自前の瑕疵担保保険を用意していますが、中小の業者になると、保険会社(JIOなど)を通じて保険を手配します。

こちらはその費用です。

(9)火災保険:15万円~30万円

火災保険は2015年10月より改定され、契約期間は10年が最長となりました。

また火災保険は都道府県によっても金額が違います(3つの等地に区分けされています)。

契約期間が短くなったことで実質値上げとも騒がれていますが、諸費用の初期負担が軽くなったことは喜ばしいことです。

住宅取得後にかかる諸費用

ここは一般的には書かないことが多い項目ですが、税金の支払いはかならず発生しますので、ハウスメーカーなどの諸費用明細書にはかならず記載があります。

(1)不動産取得税:0円(建売)~6万程度(注文住宅)

不動産取得税は取得後一回だけ納める税金で、土地・建物取得後60日以内に納めなければなりません(徴収元は都道府県税事務所です)。

また不動産取得税は1200万円の控除があることから、それほど広くない住宅では結構無税で済む場合があります。

建売住宅は不動産取得税がかかりまぜんでしたが、注文住宅は6万円程度かかる計算です。

(2)固定資産税・都市計画税:8万円(建売)~12万円(注文住宅)程度

(注文住宅は土地分を入れた場合3.5万円ほどプラスになるでしょう)

通称「固都税」は土地・建物取得後の翌年から毎年徴収される税金です。

費用は大体このぐらいで収まる内容でしょう。

(3)水道加入金(ハウスメーカー・工務店):162,000円〜226,800円

水道加入金は新築の場合はかならずかかります。

建て替えやリフォームで増径した場合も一定の費用がかかります。

ただこれを徴収しているところはおもにハウスメーカーなどで、それ以外のところは会社によって異なります。

おそらく徴収していない会社は、設備会社が工事費として費用を負担しているはずです。

なお水道加入金は自治体の水道部によっても差があります。

ここでは25ミリのメーターにした場合の、横浜市(安い)と青森市(高い)の例を載せておきます。

つまり新築の現場では、毎回20万前後は負担金として発生している金額です。

住宅ローン関連の諸費用についてのまとめ【建売・注文住宅共通】

小計を出してみたところ、建売住宅の諸費用は約103万円。注文住宅の諸費用は約131万円となりました。

金額的には大きな差はありませんが、強いてあげるとすれば、つなぎ融資の利息や最後に挙げた水道加入金の差額で違いが生じたとみればいいでしょう。

また合計を出してみると、建売住宅の諸費用は218万円注文住宅の諸費用は169万円となりました。

また物件価格に対する比率は、建売住宅は10.9%で注文住宅は6.76%です。

建売住宅の10.9%は少し大きくなった気もしますが、今回の諸費用の項目には普段であれば無視するような項目も網羅しました。

また保証料を内枠方式(ローン金利上乗せ型)を選んだとすると、建売住宅の諸費用は170万円ぐらいに収まります。

それだけで、物件価格に対する比率は8.5%まで下がります。

注文住宅のほうは、ほぼ適正な値になっていると考えています。

宜しければぜひ参考にしてください。

よくある質問

これ以外にかかるモノは何?

これ以外のかかる費用は、カーテンや家具、家電製品などの費用があります。

家具、家電製品は分かりませんが、カーテンは床面積の坪数×7,000円をみておくと、割と立派な商品を選んでもらえます(カーテン+取り付け料)。

また地鎮祭や上棟式の費用ですが、両方共3万円程度見込んでおくと不足はそんなに出ないものと思います。

ただ、地域によって風習が違いますので、地元の担当者に聞いてみるのがいちばんです。

ネット銀行はなぜ保証料がないの?

ネット銀行は住宅ローンの諸費用に保証料がありません。

なぜ保証料がないのかというと、ネット銀行にはそもそも保証会社がないからです。

その代り、ネット銀行の中には保証料相当額を事務手数料に上乗せしているケースが多々あります。

事務手数料に保証料相当額を上乗せしている?

ネット銀行の諸費用は、保証料がない代わりに事務手数料が意外に高いことに気づいた方もいるでしょう。

これは保証料相当額を事務手数料に上乗せしているかは別にして、一定の利率を借入額にかけ合わせた額を事務手数料としているわけです。

これを事務手数料の「定率型」といいます。

またネット銀行には、事務手数料はそれほど変えず、ローン金利を通常より高い設定にしている場合があります。

これを「定額型」といいます。

この場合の事務手数料は高いものでも6万円から10万円ほどにおさえていることが多いようです。

保証料の返戻を受けたい場合は?

ただ何れにしても、何らかのかたちで保証料相当額を確保していることは間違いないようです。

ですからたとえ保証料ゼロでも「さすがネット銀行は違う」とは、あまり思わないことです。

また事務手数料は純粋な意味での保証料とは違います。

住宅ローンの早期完済ができても、保証料としての返戻はありません。

住宅ローンの早期完済を予定している場合は、通常の店舗型銀行の住宅ローンを利用し、保証料を扱っているところで返戻を受けましょう。

戻ってくる額は少ないかもしれませんが、20年未満なら少しでも返戻は受けられるでしょう。

まとめ

住宅ローン諸費用を建売住宅と注文住宅とで比較してみましたが、少しでも参考になることがあればと思います。

住宅を建てたり買ったりすると、新しい生活に付随して様々な物を購入することから、お金はいくらあっても足らない状況に陥る場合があります。

そのようなときは、一度冷静になって不要な支出を止めてみましょう。

それで一度冷静になってから、新居に必要なものを買い足すようにします。

そうすれば、無理に買わなくても十分豊かな生活できることに気づくでしょう。

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