都市計画区域とは?建築基準について詳しく解説!

町の不動産屋などに行くと、壁に貼った大きな色分けしてある地図を見かけることがあると思います。

実はこのような地図のことを都市計画図といい、都市計画区域のことが一目でわかるようになっています。

都市計画についてはこの記事以外にも触れていますが、ここではあらためて都市計画区域について言及し、建築基準法との接点についても見ていこうと思います。

都市計画区域とは?

みなさんが住んでいる市区町村は、都市として発展を見通せる地域と、どちらかと言うとそれ以外の地域におおよそ分断できます。

都市計画区域とは都市として発展を見通せる地域のことで、それ以外の地域を都市計画区域外とよんでいます。

なお都市計画区域は日本の全国土の約25%程度ですが、そこに住んでいる方は全人口の9割以上です。

都市計画って何?

都市計画とは「都市計画法」に基づいて決める町づくりのルールです。

都市計画は自治体ごとに快適な都市生活を送るために必要な決まりが定めていますが、「都市計画法」とはその大元となる都市生活を送るためのルールが決められています。

なお都市計画の策定主体は都道府県、および市町村です(都道府県の策定事項として決められたもの以外は、市町村が決定して良いことになっています)。

以下に、都市計画区域内の構成と都市計画区域外に所在する「準都市計画区域」について簡単に解説しておきます。

都市計画区域は市街化区域・市街化調整区域と非線引区域に分けられる

都市計画区域は大きく市街化区域と市街化調整区域にとに分けられます。

市街化区域は道路・公園・下水道などの公共投資や、良質な市街地の形成を促す地域です。

いっぽう市街化調整区域は公共投資を抑制する地域といえます。

なお都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分制度」といい、概ね5年ごとに行う「定期的な見直し」と「随時の見直し」より、行政は無秩序な開発や市街地形成を無くすよう取り組んでいます。

また都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域にも属さない非線引区域があります。

つまり都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域のほか、都市計画非線引区域の計3つに分断できます。

なおこの3つのうち最も面積が小さいのは市街化区域で、市街化調整区域、非線引区域の順番で全体の面積比率(割合)が大きくなります。

こうした面積比率は、例えば東京23区で生活するとなかなか理解できませんが、地方都市に行くほど顕著だと分かるでしょう。

都市計画区域外に所在する「準都市計画区域」とは

都市計画にはもうひとつ、都市計画区域外に所在する準都市計画区域があります。

準都市計画区域は都市計画区域に準ずる地域のことで、準都市計画区域の制度がつくられたのは2000(平成12)年です。

現在のところ準都市計画区域は、面積・人口とともに日本の全国土・人口の1%未満で、ごく限られた地域に点在しています。

この制度は将来的に都市計画区域として発展が見込める地域を、都道府県が準都市計画区域として指定しており、原則として都市計画区域外に所在しています。

また準都市計画区域は、建築基準法上の接道の義務や用途地域、建ぺい率や容積率の制限などが例外的に有効です。

ただし準都市計画区域は都市計画区域外にあるため、積極的に都市政策を進める地域ではありません。

準都市計画区域は、将来に向けて建築基準法上の制限だけが適用される地域であると言えます。

地域地区とは

地域地区とは都市計画上、一定の規制を適用する区域として指定された地域、地区また街区のことです。

都市計画上の地域地区は、2018年現在では全部で21あり、このあと、記事の後半で解説する「用途地域」も地域地区のひとつです。

ここでは「用途地域」以外、個別に解説はしませんが、地域地区にはどういったものがあるか名称だけでも押さえておけばいいでしょう。

【地域地区】
・用途地域
・特定用途制限地域
・特定容積率適用地区
・高層住居誘導地区
・高度地区・高度利用地区
・特定街区
・都市再生特別地区
・防火地域
・準防火地域
・特定防災街区整備地区
・景観地区・準景観地区
・風致地区
・駐車場整備地区
・臨港地区
・歴史的風土特別保存地区
・第一種歴史的風土保存地区・ 第二種歴史的風土保存地区
・特別緑地保存地区
・流通業務地区
・生産緑地地区
・伝統的建造物群保存地区
・航空機騒音障害防止地区・航空機騒音障害防止特別地区

なお「用途地域」以外では「防火地域」と「準防火地域」、また比較的新しい「景観地区・準景観地区」について、別途個別記事などで解説します。

次は注目の「用途地域」について見ていきましょう。

家づくり・土地探しに役立つ「用途地域」の知識

用途地域とは市街地の大枠の土地利用を定めた地域地区のひとつで、住居、商業、工業など13種の用途に区分けさています。

用途地域のメリットは何と言っても、地区ごとに建築可能な建物の種類も掴めるところでしょう。

そのため建築・不動産業界で働く人はまず用途地域のことを学びますし、もちろんユーザーにとっても、用途地域を知ることで、不動産に関する必要な知識を理解できます。

また用途地域を知ると、建築基準法上の制限(建ぺい・容積率、高さ制限、斜線制限)なども大体分かります。

ここでは13種の用途地域について、概略をまとめておきます。

住居系

用途地域は住居系、商業系、工業系の3つに大きく区分けされています。

まずはもっとも戸建住宅に適している、住居系の用途地域から見ていきます。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は低層住宅の地域で、建築基準法上の制限が最も厳しい地域でもあります。

低層住宅以外では幼稚園、小・中学校、高等学校のほか、図書館、神社、老人ホーム(600m2以下の老人福祉センター)などは建築可能です。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 50・60・80・100・150・200%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%
高さ制限 10mか12m
斜線制限 道路斜線、北側斜線がかかる(住居系の傾斜勾配は1.25。特定行政庁指定区域は1.5)

第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域とほぼ同じですが、第二種低層住居専用地域は小規模な店舗の建築は認められる低層住宅の良好な環境保護のための地域です。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 50・60・80・100・150・200%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%
高さ制限 10mか12m
斜線制限 道路斜線、北側斜線

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守る地域で、住居のほか農産物の直売場も建築可能です。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 50・60・80・100・150・200%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%
高さ制限 10mか12m(高さ制限が掛かるのは第一、二低住専地域と田園住居地域まで)
斜線制限 道路斜線、北側斜線

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境保護のための地域で、病院や大学、500m2までの一定のお店なども建築できます。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 100・150・200・300%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線、北側斜線

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域で、病院や大学、1,500m2までの一定のお店や事務所なども建築可能です。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 100・150・200・300%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線、北側斜線

第一種住居地域

住環境を守る地域ですが、3,000m2までの店舗、事務所、ホテルなどは建築可能です。

建ぺい率 50・60・80%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

第二種住居地域

主に住環境を守る地域ですが、店舗、事務所、ホテルのほか、カラオケボックスも建築可能です。

建ぺい率 50・60・80%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

準住居地域

自動車関連のサービス施設と住居が調和した地域です。

建ぺい率 50・60・80%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

商業系

商業系地域は、近隣商業地域と商業地域の2種類の用途地域があり、いずれも住宅が建てられます。

近隣商業地域

近隣の住宅地の住民への日用品の供給と、商業やその他の業務の利便を増進するための地域です。

住宅や店舗のほか、小規模の工場も建てられます。

建ぺい率 60・80%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%か80%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線がかかる(商業系の傾斜勾配は1.5)

商業地域

主に銀行や映画館、百貨店や飲食店が集まる、商業その他の業務の利便を増進するための地域です。

住宅や店舗のほか小規模の工場も建てられます。

建ぺい率 80%
容積率 200・300・400・500・600・700・800・900・1,000%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%か80%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

工業系

工業系地域は3種類の用途に分かれます。3つのうち工業専用地域だけは住宅が建てられません。

準工業地域

主に環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するための地域で、住宅や店舗のほか軽工場やサービス施設が建てられます。

建ぺい率 50・60・80%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%か80%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線がかかる(工業系の傾斜勾配は1.5)

工業地域

主に工業の利便を増進するための地域で、住宅や店舗のほか、どんな工場も建てられますが学校、病院、ホテル等は建築不可です。

建ぺい率 50・60%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%か80%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

工業専用地域

工業の利便を増進するための地域で、住宅や店舗、学校、病院、ホテル等は建築不可です。

建ぺい率 30・40・50・60%
容積率 200・300・400%
前面道路の幅員で緩和される規準容積率の係数 40%か60%か80%
斜線制限 道路斜線、隣地斜線

地区計画

地区計画等とは「地区レベルの都市計画」とも言われ、良好な都市環境をつくるために必要な事項を策定した計画です。

なお地区計画の策定主体は市町村です。

地区計画は地区の目標、将来像を示す「地区計画の方針」と、生活道路の配置、建築物の建て方のルールなどを具体的に定めた「地区整備計画」の2つ要素で構成されていますが、地区計画で定める町づくりのルールは次の3点に集約されます。

【町づくりのルール】
・地区施設(生活道路、公園、広場、遊歩道など)の配置
・建物の建て方や街並みのルール(用途、容積率、建ぺい率、高さ、敷地規模、セットバック、デザイン、生垣化、など)
・保全すべき樹林

地区計画では市町村長が条例に基づき、土地所有者に意見を求め、逆に土地所有者は市町村に地区計画の策定を要請できます。

また地区計画で定めたルールを市町村が条例化すれば強制力を付与できることもありますし、特定行政庁が許可すれば用途地域の用途、容積率、高さの制限を緩和できます。

そのため地区計画は、住民が主役の身近な町づくりの手段だと言えます。

まとめ

こうして見て行くと、都市計画の中でも用途地域については、住宅建築と密接な関係があることが分かります。

用途地域にうたわれていることを大きく掴んでおくと、皆さんの家づくりや土地探しにもきっと役立つことでしょう。

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