公図・地積測量図・実測図とは?違いや見方・取得方法などを解説!

公図や地積測量図は、不動産を調査するためには欠かせない資料といえます。

しかし、一般的には、どのような特徴があるのか、なぜ必要なのか、どのように見たらよいのか、どこで手に入るのか、それぞれの違いなど、わからないことが多すぎるのではないでしょうか。

土地を売却する人や相続する人にとっては、公図・地積測量図・実測図は非常に大切な資料であり、その特徴や必要性などを理解していれば取引にもとても有効です。

そこで今回は、公図・地積測量図・実測図について、その特徴や必要性、取得方法、それぞれの見方や違いなどについて、具体的な事例を交えながら徹底解説します!

公図について

公図とは、土地の位置や形状を特定するために欠かせない地図ですが、ここでは公図の種類や取得方法、見方などについて解説します。

公図の起源

公図の起源は、明治時代に作成された旧公図となります。

旧公図は大きな和紙に描かれ、里道(りどう:道路のこと)は赤、水路は青に塗られていたことから、現在でも道路を赤道(あかみち)、河川や水路を青道(あおみち)と呼ぶことがあります。

<旧公図のサンプル>

引用元:青梅市ホームページ 青梅市の地籍調査より

方位の書き込みがあり、縮尺は600分の1を原則としていますが、精度が低いため方位や縮尺は信頼できるものではありません。

旧公図は、字(あざ)ごとに作成されたため字限図(あざぎりず)と呼んだり、旧土地台帳に付属していたため旧土地台帳附属地図と呼んだりもします。

旧公図の原本は登記所に保管されていますが、長年の使用により痛みや損耗が激しくなったため、昭和40年代にマイラー図面というポリエステルのシートに転写複製されました。

マイラー図面では着色はなく、道路は「道」、水路は「水」と表示されています。

公図の種類

「公図」という言葉は不動産登記法に定められた法律用語ではなく、慣習的に使用される呼称です。

「公図」には「地図(14条地図)」と「地図に準ずる図面(公図)」の2種類があります。

<公図の定義>

不動産登記法の用語からは、狭義では公図は「地図に準ずる図面」だけを定義し、広義では「地図(14条地図)」と「地図に準ずる図面」の両者を定義しています。

地図(14条地図)

地図とは、不動産登記法第14条に定められる図面のことをいいます。

(地図等)
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
2 前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
3 第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
4 第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
5 前項の地図に準ずる図面は、一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとする。
6 第一項の地図及び建物所在図並びに第四項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。
引用元:総務省行政管理局運営 e-Gov 電子政府の総合窓口 より

地図という言葉は一般的な言葉であり、何を特定するのか不明であるため、不動産登記法に規定されている条文より「14条地図」と呼ばれています。

<14条地図の事例>

14条地図は、国の事業である地籍調査による図面(地籍図)であり、緯度や経度をもとに境界を測量しているため、方位・形状・縮尺ともに正確です。

万一、災害などで土地や境界が崩壊したとしても、現地復元能力を持つ高精度な図面といえます。

また、地籍調査は昭和26年から行われていますが、平成29年度末時点における進捗率は52%にとどまっているのが現状です。

<全国の地籍調査の実施状況>

引用元:国土交通省 地籍調査Webサイト より

取得した公図が14条地図かどうかを確認するためには、公図の下にある「分類」を見ます。

この欄に「地図(法第14条第1項)」と記載されていれば、取得した公図は14条地図であると判断できます(上記事例の赤線部分参照)

地図に準ずる図面(公図)

地図に準ずる図面とは、登記所が保管している旧土地台帳法所定の土地台帳附属地図のことをいいます。

地図に準ずる図面は、前述の14条地図が備え付けられるまでの間、これに代わるものとして登記所に備え付けられている図面であり、土地の位置や形状、地番などを記載して図面です。

一般的に公図という場合、この地図に準ずる図面のことを指します(狭義の公図)

<登記所に備え付けられる図面>

本則 地図(14条地図)
暫定的措置 地図に準ずる図面(通称:公図)

地図が整備されるまで間、暫定的措置として従来からの旧公図を「地図に準ずる図面」として閲覧することができます。

<地図に準ずる図面(公図)の事例>

取得した公図が「地図に準ずる図面」の場合は、上記事例のように公図の下にある「分類」の欄に「地図に準ずる図面」と記載されています。

公図の信頼性

14条地図は現地復元能力を備える高精度な図面であると説明しましたが、公図は方位・形状・縮尺とも正確でなく、現地復元能力に欠ける図面です。

一般的な不動産取引においては、公図は土地の境界や建物の位置などを特定する図面として重要な資料ですが、信頼度や精度はそれほど高くありません。

なぜ、信頼性も精度も高くない公図を利用するかといえば、信頼性・精度ともに高い14条地図の整備が完了していないためです。

国も順次、地図の整備を行っていますが、すべての国土についての地籍調査が完了するまでは、暫定的に公図を利用することとなります。

<交付された公図の事例>

公図の取得方法

公図(14条地図および地図に準ずる図面)は登記所(法務局・地方法務局・支局・出張所の総称)に保管されています。

そのため、公図を取得したい場合は登記所へ行くか、郵送による送付を依頼するか、あるいはインターネットにより取得します。

ここでは、それぞれの取得方法について説明します。

登記所へ行って取得する

登記所へ行って取得する場合は、その不動産を管轄する登記所へ行く方法と最寄りの法務局で取得する方法があります。

公図はその不動産を管轄する登記所に保管されていますが、コンピューター化された現在では、登記所間でデータのやり取りができるため、最寄りの登記所でも取得することができるようになりました。

公図のみならず、登記簿謄本(登記事項証明書)・地積測量図・建物図面などすべての登記資料を、最寄りの登記所で取得することができます。

登記所に行きましたら、備え付けの申請書に、

・申請人の住所
・申請人の氏名
・公図を取得したい土地の地番(※住所ではありません)
・証明書にチェック
・地図・地図に準ずる図面(公図)にチェック

などを記入し、手数料450円分の収入印紙(または登記印紙)を貼付のうえ、窓口に提出すれば10~15分程度で交付されます。

<公図の交付申請書>

引用元:法務局ホームページ 各種証明書請求手続 より

郵便により取得する

郵送により取得する場合は、その不動産を管轄している登記所に正確に記入した交付申請書(手数料450円分の収入印紙(または登記印紙)を貼付)および返信用封筒を同封して郵送します。

不備がある場合のために、電話番号などの連絡先を記載しておくとよいでしょう。

インターネットにより取得する

自宅や会社などのパソコンからインターネットを利用して、オンラインによる交付申請を行うことができます。

登記所の窓口業務は平日の8:30~17:15までですが、オンラインによる交付申請の場合は平日の8:30~21:00まで申請することができます。

申請した公図は、自宅などへの郵送のほか最寄りの登記所で受け取ることが可能です。

郵送で受け取る場合の手数料は450円のままですが、最寄りの登記所で受け取る場合は手数料が430円となります。

参考:法務局ホームページ オンライン申請のご案内 より
登記・供託オンライン申請システム 登記ねっとホームページ 不動産登記手続 より

また、一般財団法人民亊法務協会が運営する「登記情報提供サービス」(https://www1.touki.or.jp/)というサイトを利用して公図を取得することもできます。

ただし、あらかじめ申込手続きを行い、利用者IDの交付を受ける必要があります(申込手続きが不要な一時利用サービスもあります)。

公図を請求した場合の利用料金は365円であり、サービスの利用時間は平日の8:30~21:00となっています。

公図を取得する場合の注意点

地番がわからない場合の調べ方

公図の交付申請を行う場合には、土地の所在と地番を記入しなければなりません。

万一、公図を取得したい土地の所在・地番がわからない場合は、登記所に備え付けられているブルーマップで確認することができます。

ブルーマップとは、住宅地図の上に公図に基づく土地の実際の形や、隣地や道路との位置関係などの内容を重ね合わせたものです。

住居表示が黒字、公図番号や地番が青字で記載されていることからブルーマップと呼ばれています。

公図番号や地番の他にも、公図界・用途地域名・建蔽率・容積率・用途地域界などが併記されており、大変便利な地図といえます。

このように、ブルーマップを利用することで、住所から地番を調べられることができます。

ブルーマップは、登記所の他に図書館などにも保管されています。

登記情報提供サービスを利用する場合の注意点

登記情報提供サービスにより取得できる公図は、データのコピーの扱いになります。

閲覧することと同等の効力しかなく、認証文や登記官の印がないため、証明書として対外的に通用する効力はありませんので注意しましょう。

<証明文や公印等について(登記情報提供サービス)>

引用元:登記情報提供サービスホームページ サービス概要 より

公図の見方

14条地図ではない公図は精度の低い場合も多く、縮尺も不正確といえますので、おおよその目安と考えましょう。

公図の縮尺は、不動産登記規則第10条により下記のとおり規定されています。

(地図)
第十条 地図は、地番区域又はその適宜の一部ごとに、正確な測量及び調査の成果に基づき作成するものとする。ただし、地番区域の全部又は一部とこれに接続する区域を一体として地図を作成することを相当とする特段の事由がある場合には、当該接続する区域を含めて地図を作成することができる。
2 地図の縮尺は、次の各号に掲げる地域にあっては、当該各号に定める縮尺によるものとする。ただし、土地の状況その他の事情により、当該縮尺によることが適当でない場合は、この限りでない。
一 市街地地域(主に宅地が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 二百五十分の一又は五百分の一
二 村落・農耕地域(主に田、畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 五百分の一又は千分の一
三 山林・原野地域(主に山林、牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 千分の一又は二千五百分の一
(以下省略)
引用元:総務省行政管理局運営 e-Gov 電子政府の総合窓口 より

つまり、14条地図では市街地地域は250分の1または500分の1、村落・農耕地地域は500分の1または1,000分の1、山林・原野地域は1,000分の1または2,500分の1というように地域性に応じて縮尺が定められています。

一方、いわゆる公図(地図に準ずる図面)では、その多くが明治時代に尺貫法が採用されていた影響により、縮尺が600分の1となっています。

実際の公図の事例で確認してみましょう。

<実際の公図の事例>

上の事例では、所在地が「○○区●●(個人情報にあたるモザイクをかけています)4番20」の土地の公図を取得しています。

上の地図部分の中央付近に対象地である4番20の土地(赤線で囲った土地)が表示されており、土地の地番、土地の大まかな形状や大きさ、隣地のみならず周辺の土地や道路などとの位置関係を確認することができます。

下の欄を見ると、出力縮尺が600分の1、地図の分類は地図に準ずる図面であることがわかります。

600分の1の縮尺により、三角スケールなどを使って土地の辺の長さを測ることもできますが、この事例はいわゆる公図であるため、あくまでも目安にとどめます。

地番が記載されていない土地(無地番地)は、一般的には道路や水路などの国有地であることが多く、各自治体が管理しています。

これらの無地番地は、平成12年に施行された「地方分権一括法」により、徐々に国から自治体に譲与されています。

ただし、公図上の道路は現実の道路と一致していないこともよくあるため、注意が必要です。

例としては、分筆登記が未了のために現実には道路があるにもかかわらず公図上は道路がなかったり、セットバック部分があるために現実の道路の幅員が広くなっていたりする場合などがあります。

地積測量図について

次に、登記所に備え付けられている地積測量図について解説します。

地積測量図とは

地積測量図とは、土地の表題登記、分筆登記、地積更正登記などを申請する場合に、面積の根拠を示すために作成し、法務局に提出される図面です。

地積測量図の作成および申請は、土地に関する測量および申請に関しての専門家である土地家屋調査士により行われます。

地積測量図は、その名の通り地積(土地面積)を測量した図面であり、土地の正確な形状および隣地との位置関係、境界標の位置、地積およびその求積方法を示し、不動産登記規則に規定された次の各事項が記録されています。

(地積測量図の内容)
第七十七条 地積測量図には、次に掲げる事項を記録しなければならない。
一 地番区域の名称
二 方位
三 縮尺
四 地番(隣接地の地番を含む。)
五 地積及びその求積方法
六 筆界点間の距離
七 国土調査法施行令第二条第一項第一号に規定する平面直角座標系の番号又は記号
八 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
九 境界標(筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識をいう。以下同じ。)があるときは、当該境界標の表示
十 測量の年月日
(以下省略)
引用元:総務省行政管理局運営 e-Gov 電子政府の総合窓口 より

土地面積の求積方法は、以前は土地をいくつかの三角形に分けて、それぞれの面積を求め、それらを合計して全体面積を求める三斜法によって算定されていましたが、現在では座標値データを利用して算定しています。

また、平成17年の不動産登記法の改正により、地積測量図に各境界点に設置されている境界標の種類(石杭・コンクリート杭・金属標など)が表示されているため、現地での境界の確認に役立っています。

地積測量図は、すべての土地について保管されているわけではありません。

1960年(昭和35年)4月1日から、分筆登記や地積更正登記などの登記申請に地積測量図の添付が義務化されたため、それ以降に分筆または地積更正された土地については地積測量図が保管されています。

つまり、分筆や地積更正を行っていない土地や1960年4月以前に分筆された土地などは、地積測量図が保管されていないこととなります。

なお、たとえ1960年(昭和35年)以降であっても、1965年(昭和40年)前後までは地積測量図がない場合もあります。

地積測量図の取得方法

地積測量図の取得方法は公図の取得方法と同様で下記の通りです。

また、交付申請書も前述の申請書を使用します。

・その不動産を管轄する登記所へ行き取得する
・最寄りの登記所へ行き取得する
・郵便により取得する
・インターネットによりオンライン申請で取得する
・インターネットにより登記情報提供サービスを利用する

詳しくは「公図の取得方法」を参照してください。

地積測量図の見方

地積測量図は、土地面積・土地の各辺の長さ・境界標の種類や位置などを確認することができ、現地での土地の確認に非常に有効です。

<実際の地積測量図の事例>

上の事例は、平成3年に作成された地積測量図です。

境界標の種類と位置がすべて表示されており、三斜法による求積表から計算過程を確認することができます。

現在は座標値データによる求積のため、一般の人が計算過程を確認することはできなくなっています。

<座標値による求積表の事例>

実測図について

実測図とは、土地を実際に測量して作成した図面のことをいい、測量図とも呼ばれます。

不動産登記の分野では地積測量図を指しますが、実務上では「現況測量図」と「確定測量図」の2種類があります。

ここでは、その2種類の実測図について解説します。

現況測量図とは

現況測量図とは、測量の専門家である土地家屋調査士によって作成された図面ですが、隣地所有者との間で取り交わす境界確認書がない図面のことをいいます。

つまり、土地のありのままの現況に基づく面積を図面に表示しただけであり、境界については必ずしも隣地所有者と確認が取れているわけではなく、あくまでも現に存する塀や境界標などをもとに測量されている…ということになります。

そのため、いくら土地家屋調査士が測量した図面とはいえ、100%信頼のおける図面ではなく注意が必要です。

<実際の現況測量図の事例>

上の事例は、実際の現況測量図の事例です。

現況の境界点の座標値により、土地面積・土地の各辺の長さ・境界標の種類や位置を表示しています。

図面の名称が「現況測量図」となっており、備考欄の赤線部分には「隣地所有者との境界確認は未済」と記載されています。

確定測量図とは

一方、確定測量図とは、下記の2つのポイントを満たす測量図面のことをいいます。

・隣接する土地(民有地のみならず道路などの官有地を含む)とのすべての境界が、隣地所有者の立会いのもとで確定され、隣地所有者の押印のある境界確認書を取り交わしていること
・測量の専門家である土地家屋調査士が作成した精度の高い図面であること

<実際の確定測量図の事例>

上の事例は、実際の確定測量図の事例です。

現況の境界点の座標値により、土地面積・土地の各辺の長さ・境界標の種類や位置を表示されています(境界標の写真付き)。

赤枠で囲まれた図面の名称が「確定測量図」となっています。

確定測量図には、必ずすべての隣地所有者との境界確認書が添付されています。

<実際の境界確認書の事例>

上の事例は、確定測量図に添付される実際の境界確認書の事例です。

隣地所有者同士が立会いのうえ、境界について確認した証として、境界確認書を2通作成して各1通ずつ保有することになります。

また、売買や相続などにより土地所有者に変更が生じても、譲受人に対してこの確認書の地位を承継させるものと規定しています。

境界標の種類

土地の境界を明確にするために境界標が設置されています。

境界標を設置することにより、隣地所有者同士が「境界はここだ」という認識を持つことができ、お互いが納得し合えることがメリットといえるでしょう。

正確に位置に境界標があることで境界を巡る紛争は生じないため、土地の売却や相続を安全かつスムーズに行うことができます。

そのような役割を持つ境界標にはいくつかの種類がありますので、ここで紹介します。

<主な境界標>

上の主な境界標は、それぞれの点や線が境界の位置を表しています。

また、境界標の種類には、コンクリート杭・石杭・プラスチック杭・金属標・金属鋲・木杭などがあります。

<境界標の種類>

境界標に関する種類や材質に関する制約などはありませんが、一般的には永続性のあるコンクリート杭や石杭、金属標(プレート・鋲)などを使用します。

境界と筆界の違い

「筆界」とは、登記されている1筆ごとの土地の境のことをいいます。

つまり、登記所に保管されている14条地図や公図、地積測量図に表示されている土地の境が筆界ということになります。

<筆界の事例>

いわゆる「境界」とは、隣地所有者との間で確定した所有権と所有権の境のことをいい、「所有権界」と呼ばれます。

一般的に「筆界」と「境界(所有権界)」は一致していますが、分筆登記や合筆登記の漏れや隣地所有者との取り決めなどにより、一致しないケースもあります。

確定測量図と地積測量図の関係

通常は、土地を実測して確定測量図を作成し、その後、不動産登記規則に定められている様式や図面のサイズ(B4版)、記載事項など、所定の様式を整えて地積測量図を作成します。

ただし、土地の表題登記、分筆登記、地積更正登記などがなく単純に土地を売買するだけの場合などは、法務局への提出義務がないため、地積測量図が作成されることはほとんどありません。

法務局に備え付けられているその他の図面

最後に、公図・地積測量図の他に登記所で取得できる図面について、簡潔に説明しておきましょう。

建物図面・各階平面図

建物図面とは、建物の形状とその建物が建っている敷地との位置関係を示した図面です。

また、各階平面図とは、建物の各階の形状や寸法、床面積および求積方法が表示されている図面であり、附属建物がある場合には、主たる建物と附属建物との区別も表示されます。

建物図面・各階平面図は、建物を新築した時の表題登記、増改築の際の床面積・構造の変更登記を申請する場合に登記所へ提出します。

通常、建物図面・各階平面図を一括して「建物図面」と呼んでいます。

<実際の建物図面・各階平面図の事例>

なお、「建物図面」は、登記されたすべての建物について存在するわけではありません。

なぜなら、1960年(昭和35年)4月1日より建物表示登記(現在の建物表題登記)申請にあたって、建物図面・各階平面図の添付が義務化されたため、それ以前に表示登記や変更登記された建物については、登記所に保管されていないことになります。

ただし、1960年(昭和35年)4月以降に表示登記申請された建物であっても、1965年(昭和40年)前後までは建物図面が保管されていない場合もあります。

土地の売却や相続対策の準備のために…

公図や地積測量図によって、土地の地番や隣地との位置関係などを把握できることを理解されたことと思います。

これらの資料は日常的に使うものではありませんが、土地を売却する場合や相続が発生した場合などには必ず用意しなければならない資料です。

いざ、その時になってあわてることがないよう、事前にその特徴や必要性、見方・読み方、気を付けるべき点などについて確認しておくことが大切です。

土地の売却や相続対策を検討している方々は、「備えあれば憂いなし」という心構えで準備しておくとよいでしょう。

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