不動産投資でサラリーマンが注意すべき7か条とは?

サラリーマンとして不動産を所有して経営したい、または将来の収入源にしたいと思う方も多いでしょう。

サラリーマンは、不動産投資を行う時には非常に有利な職業です。

しかし、それゆえに本業のあるサラリーマンが、副業として不動産投資を行う時には色々な注意点があります。

不動産投資でサラリーマンが利益を上げるためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

1.確定申告を忘れないようにする

まず、基本中の基本として、不動産投資で所得が発生した場合の確定申告を忘れないようにしましょう。

年間で所得額が20万円以内であれば確定申告は不要ですが、それ以上の収入が発生すると確定申告で税額を確定させ、所得税や住民税を支払う必要が出てきます。

これは国民全員の義務です。

必ず、毎年2月中旬から3月中旬にかけての確定申告の時期に、税務署に書類を提出しましょう。

所得の金額があまり多くないからといって確定申告をせずに納税行わないと、後々に追徴課税される可能性があります。

追徴課税では、最大で税額が40%以上もアップするペナルティがあります。

きちんと納めていれば大した金額ではなかった税金が、後々まとまって追徴課税されることで、支払い切れずに色々な問題が出てしまうことが多いのです。

また、不動産物件の運営で所得が発生せず、逆に損失が発生した場合は、サラリーマンの収入と損益通算をすることで税金が還付されることもあるのです。

きちんと確定申告をして、毎年不動産所得でまとまった利益が出ていることを証明できれば、金融機関から融資されやすくなるメリットがあります。

確定申告は手間がかかり、税金を納めなくてはいけないのでネガティブな気持ちで臨む人もいますが、確定申告は事業の収益性を示す証拠になります。

そうすれば、金融機関も積極的に好条件で融資してくれるのです。

2.サラリーマンは融資を受けやすい属性、そのメリットを最大限に活用する

不動産投資を行って利益が拡大していると、「このまま自分は不動産だけで食べていけるのではないか」と思うようになる人もいます。

もちろん不動産の収入がサラリーマンの収入を大きく超え、収入が安定しているのであれば、間違った選択肢ではありません。

ただし、専業の不動産投資家と比べ、サラリーマンは融資を受けやすいというメリットがあります。

それを活かさないのは大変もったいないです。

特に大企業のサラリーマン、公務員、医師、弁護士など、収入が安定している職業ほど金融機関は積極的に融資してくれます。

仮に不動産投資が軌道に乗ってきたからといって、安易にサラリーマンを辞めて独立すると、しばらく融資を受けられず苦労することになります。

個人事業主になると、不動産投資の収入があると言っても収入が安定しないため、金融機関はなかなか融資してくれません。

サラリーマンを辞めることで自由な時間は増えますが、一時的に収入そのものが大きく減ることでしょう。

そうなると金融機関も安心して融資できないのです。

一般的にサラリーマンが融資を受けられる金額の上限は、団体信用生命保険の範囲である2億円から3億円と言われています。

将来的にリタイアを視野に入れている人でも、サラリーマン時代に可能な限りの融資を受け、不動産物件を購入しておくようにしましょう。

3.公務員は事業規模を超えないように注意する。超えそうならば法人を作って配偶者を代表に

公務員は公務員法で副業が禁止されています。

そのため、飲食店や販売店でのアルバイトが発覚すると罰則を受けることがあります。

最悪、懲戒免職の可能性まであります。

しかし、例外的に公務員でも不動産投資は許可されています。

公務員が許可されている不動産投資の規模は、事業規模を超えない範囲である5棟10室までです。

それ以下の規模であれば副業とみなされないのです。

不動産投資は作業に時間をそれほど必要としないうえに、親から相続した不動産を運営するケースもあるため、公務員でも例外的に事業規模でなければ副業が認められています。

ただし、公務員といえども事業規模を超えてしまうと、不動産の運営が禁止される可能性があります。

そのような場合には、不動産などの資産を運用するための法人を設立し、代表に配偶者や親族をつけましょう。

そうすれば職業上の制限を受けず、家族の資産として不動産収入を得ていくことができます。

4.会社に不動産投資のことは知られないほうが良い?

最近では副業を認める会社も増えてきていますが、それでも副業を快く思わない会社は多いものです。

それほど労力を伴わない不動産運営は投資の範囲とみなされ、副業ではないという会社もあります。

それでも、始める前に確認しておきましょう。

万が一、会社に不動産投資をしていることが発覚した時に罰則を受ける可能性があります。

基本的には不動産投資をしているだけでは、会社にその行動はわかりません。

確定申告で住民税を特別徴収にせず、普通徴収で納税する方法を選べば、税額から会社に発覚することはまずありません。

ただし、自分の住所で法人を設立すると、法人の住所と自宅が一致して会社に知られる可能性があります。

また、どうしても人は、お金を持っている人間に嫉妬を抱くものです。

不動産投資を行っていることで同僚や上司、後輩などから余計な妬みや嫉みを受けたくないのでしたら、よほどの事情がない限りは会社の人間に言わない方が無難でしょう。

もちろん不動産会社や証券会社など、資産運用していることが業務に役立つ会社であれば、会社に明らかにしても良いでしょう。

仕事の幅が広がっていく可能性もあります。

5.リタイアを目指すのであれば、不動産投資でどれほどの収入を確保できるかを意識する

先ほども書いたように、不動産投資においてサラリーマンはやめるべきではありません。

それは融資を受けやすいからです。

一度個人事業主になってしまうと、3期(3年)ほどの実績を作らなければ、なかなか金融機関は融資してくれません。

期間中、投資規模を拡大していくことは非常に難しいのです。

それでもリタイアを目指したいという人は、労働による収入を完全に0にするのではなく、フルタイムで勤務する会社を辞めること、つまりセミリタイアを考えてみましょう。

会社員を辞めて働かないのではなく、自分の都合に合わせた収入が得られるアルバイト、もしくは負担の少ない非正規雇用職で働き、不動産投資と合わせてまとまった収入を目指せば良いのです。

非正規雇用であれば心理的負担やストレスも薄れますし、週5日40時間フルタイムで働くこともないでしょう。

サラリーマンを辞める前の収入と比較して、自分がどの程度の生活費が必要なのか、不動産収入とアルバイトなどを合わせて生活できるラインを見定め、余裕が生まれたところでサラリーマンを辞めるべきです。

例えばサラリーマンとして年収が500万円、不動産投資の収入が200万円でリタイアをするのであれば、600万円の収入もあれば、ある程度は不安のない生活が送れるでしょう。

その場合、退職前にできる限り融資を受けて不動産を購入し、投資による収入を400万円確保します。

そして、毎月非正規雇用のアルバイトで毎月15万円を稼ぐことができれば、約600万円の収入です。

生活と気持ちに余裕が生まれ、経済的にも特に問題なく過ごすことができるでしょう。

また、自由な時間が生まれれば、新しい仕事に取り組むこともできます。

収入をさらに増やしていくことも不可能ではありません。

不動産投資で培った人脈を活かし、起業を考えても良いでしょう。

ただし、個人事業主の保険料や年金の出費は、会社員と比べて高くなってしまいます。

そのような経費や税金について、リタイア前にはよく計算しておきましょう。

6.投資はあくまでも利益を出すもの。節税目的で物件を買わない

サラリーマンに対し、不動産投資を勧誘するセールストークの一つに、「損益通算をすれば節税ができる」というものがあります。

これは先ほど書いた通り、内容自体は決して間違ってはいません。

ただし、不動産投資で大きな節税効果が見込めるのは、あくまでも不動産を購入した1年目と2年目のみです。

アパートローンの金利は経費に計上できますが、元本は経費になりません。

さらに、返済金利は年々減っていきます。

減価償却も経年で計上できる金額が減り、節税効果はどんどん薄れていくのです。

「損失が出たけれども、本業の収入と損益通算して少し税金が返ってきたからそれでいい。」

そんなことはありません。

そんなギリギリの状態で物件の運営をしていれば、空室が発生した時や災害などのリスクが発生した時に、一気に大赤字になってしまう可能性があります。

不動産投資を行うのであれば、あくまでも確実にキャッシュフローが生まれる単体の物件を買いましょう。

キャッシュフローが発生しない資産は、資産ではなく負債に過ぎません。

利益の出ない物件を所有しても金融機関からの評価は低くなり、融資を受けることが難しくなります。

利益の出ていない不動産は、新しい投資を始めるときの妨げになります。

損失が発生している不動産は購入したい人も少なく、売却しても購入した時よりも低い価格でしか売れないのです。

単体で収益を生み出せる物件を購入すること、必ず念頭に置きましょう。

7.自己管理は専業投資家になるまで止めたほうがよい

不動産物件の管理は、基本的には管理会社に任せる人が多いでしょう。

管理会社に支払う管理費の相場は、家賃の5%です。100万円の家賃収入があれば5万円になりますので、馬鹿にできる金額ではないのです。

既存の管理会社が入っている場合の、マンションの自己管理は行いにくいですが、一棟アパートは自己管理できます。

ただし、専業投資家にならない限り、自己管理はやめておいた方が無難です。

入居者からの相談が入ってくるのは基本的には夜間や深夜中心です。

アパートの住人は単身者が多いため、夜間帰宅した後に風呂に入ろうとしたら水漏れがあった、電気がつかなかったなどのトラブルが起こりやすいです。

そんな時間に自分で対応するのは近距離であっても大変ですし、遠距離であればまず、対応できません。

その他にも入居者同士のトラブルや家賃滞納に、自分で対応するのは大変なストレスがかかります。

ほっとした休日に入居者から問い合わせの電話がかかってくると、安らぎを得ることができず、場合によっては本業にも支障をきたします。

それでも専業投資家であれば、時間の融通がきくので管理費を支払わずに自分で物件を運営することは可能です。

しかし、本業がサラリーマンである人は、基本的な管理は管理会社に任せ、自分は意思決定だけを行う立場に身をおいた方が良いです。

まとめ

サラリーマンは不動産投資を行うのであれば、大変に向いている職業です。

自営業者が不動産投資を行うよりも、大変有利な立場であることを意識し、サラリーマンのメリットを最大限に活かして投資規模を拡大していきましょう。

そして、確実にある程度の資産を形成できてから、初めてセミリタイアを考えると良いです。

そして、セミリタイアを行うにしても全く働くことをやめるのではなく、何かしら労働で収入が得られる手段を用意しておくと良いでしょう。

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